2026 전세·청약·주택대출 총정리 — 월세부터 내집마련까지 단계별 가이드

부동산 글을 열두 편 쓰면서 분명해진 게 있다. 전세 사고는 계약 후에 터지지만, 신호는 계약 전에 이미 나와 있다는 것. 보증보험 가입이 거절되는 집(위반건축물, 126% 룰 초과)은 기관이 “이 집은 위험하다”고 미리 알려주는 것과 같다. 그런데 대부분 계약금을 넣은 뒤에야 보증보험을 알아본다. 순서만 바꿔도 사고 확률이 크게 줄어든다.

전세 계약 전, 뭘 먼저 확인해야 하나?

이 집이 전세보증금 반환보증에 가입 가능한 매물인지부터 확인한다 — 계약금을 넣기 전에. 보증 가입이 거절되는 사유(위반건축물·보증금이 시세의 126% 초과 등)는 곧 보증금을 떼일 수 있는 위험 신호다. 순서는 이렇다.

1. 등기부등본·건축물대장으로 근저당과 위반건축물 여부 확인
2. HUG 기준으로 보증 가입 가능 여부 가늠 — 거절 사유는 거절 사유 총정리
3. 대출이 필요하면 계약 전에 한도부터 — 1주택자는 DSR 적용으로 한도가 줄었다
4. 계약 후엔 전입신고+확정일자, 필요시 안심신탁 제도까지

주거 단계별 가이드 한눈에 보기

규제·한도·금리는 작성 시점 기준이다. 계약·신청 전 각 가이드에서 최신 기준을 확인하자.

전세대출, 나는 얼마나 받을 수 있나?

무주택이냐 1주택이냐, 그리고 실거주하느냐에 따라 한도 구조가 완전히 다르다. 무주택 청년·신혼부부는 정책 상품이 우선이고(조건 비교), 1주택자는 전세대출에도 DSR이 적용되면서 기존 주담대 이자까지 합산돼 한도가 깎인다(계산법). 보유 주택에 실거주하지 않는 1주택자는 보증비율 인하까지 겹친다(예외조건). 아이가 있는 집의 매수 전환은 신생아 특례 디딤돌이 금리 면에서 가장 유리한 경로다.

집주인이 계약갱신을 거절하면 나가야 하나?

거절 사유가 ‘실거주’인지부터 확인하라 — 실거주 목적이 아니면 갱신요구권으로 2년 더 살 수 있다. 집주인 본인·직계가족 실거주는 적법한 거절 사유지만, 거절 후 실제로 거주하지 않고 새 세입자를 받으면 손해배상을 청구할 수 있다. 확인 방법과 배상 청구 절차는 갱신 거절 대응에 정리해뒀다. 나도 조항을 다시 읽으며 느꼈지만, 이 제도는 아는 사람에게만 방패가 된다.

자주 묻는 질문

보증보험은 집주인 동의가 있어야 가입할 수 있나?

아니다. 세입자가 단독으로 가입할 수 있다(집주인 동의 불필요). 다만 가입 가능한 매물 조건은 까다로우니, 계약 전에 거절 사유 목록과 대조하는 게 순서다.

청약 가점이 낮으면 내집마련은 포기해야 하나?

아니다. 가점제 외에 추첨제 물량과 특별공급(신혼·생애최초·신생아 등) 경로가 있다. 내 가점을 먼저 계산해보고, 낮다면 특별공급 자격 여부를 확인하는 쪽이 현실적이다.

전세 만기 전에 이사 가야 하면 보증금은?

원칙적으로 만기까지는 임대인이 돌려줄 의무가 없다. 후속 세입자를 구하는 조건으로 협의하는 게 일반적이고, 이때 중개보수 부담은 협의 사항이다. 계약서의 중도해지 특약부터 확인하자.

지금 바로 할 일

• ☑ 전세 계약 예정이면: 등기부등본 + 보증보험 거절 사유 대조 (계약금 전)
• ☑ 대출 필요하면: 무주택/1주택 여부 기준으로 내 한도 경로 확인
• ☑ 세입자면: 전입신고·확정일자 완료 여부 점검, 갱신 시점 6개월 전 달력 등록
• ☑ 청약 준비면: 가점 계산 → 낮으면 특별공급 자격 확인
• ☑ 월세 거주 청년이면: 월세 지원 소득요건부터 확인

✍️ David Lim · 에디터