행복주택 재계약 소득·자산기준

핵심 요약: 2026년 행복주택 소득기준은 3인 가구 100% 기준 약 816만원이며 1인 가구는 20%p, 2인 가구는 10%p가 가산된다. 자산기준은 청년 총자산 2억5,100만원·자동차 4,542만원, 신혼부부·한부모는 총자산 3억4,500만원이 상한이다. 거주기간은 청년 10년, 신혼부부는 자녀 유무에 따라 10~14년, 고령자는 20년까지다.

재계약 때 소득을 다시 보는 이유

행복주택은 입주할 때 한 번만 자격을 보고 끝나는 구조가 아니다. 통상 2년 단위 계약이 끝날 때마다 소득·자산을 재확인해 자격을 유지하고 있는지 다시 심사한다. 처음 들어올 때보다 소득이 늘었다면 좋은 일이지만, 공공임대 제도 입장에서는 대기자에게 기회를 순환시켜야 하는 목적과 충돌한다.

그래서 재계약 시점의 소득·자산기준은 입주 시점 기준과 같은 숫자를 그대로 쓴다. 다만 초과했을 때의 처리 방식이 소득이냐 자산이냐에 따라 갈린다는 점이 이번 글에서 가장 헷갈리는 부분이다.

2026년 계층별 소득기준

국토교통부 산하 마이홈포털 공식 페이지를 직접 열어 확인한 2026년도 기준은 아래와 같다. 3인 가구 월평균소득 100%가 약 816만원이라는 기준선에서 가구원 수에 따라 가산되는 구조다.

구분	기준	3인 가구 환산액
기본(100%)	전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득 100%	약 816만원
맞벌이·고소득 완화(120%)	100%의 120%	약 980만원
1인 가구	100% 기준에 20%p 가산	–
2인 가구	100% 기준에 10%p 가산	–

소득기준에 잡히는 항목은 근로·사업·재산소득(임대료·이자·배당)과 기타소득이고, 기초생활수급비나 장애인연금 같은 정부 지원금은 빠진다. 숫자만 보면 단순해 보이는데, 실제로는 이 항목 구분에서 막히는 사례가 많다는 점을 감안해야 한다.

총자산·자동차가액 기준, 얼마를 넘으면 걸리나

자산기준은 계층별로 차이가 크다. 마이홈포털 표를 그대로 옮기면 다음과 같다.

계층	총자산	자동차가액
대학생	1억 800만원 이하	자동차 미소유
청년	2억 5,100만원 이하	4,542만원 이하
신혼부부·한부모	3억 4,500만원 이하	4,542만원 이하
기타(고령자 등)	3억 4,500만원 이하	4,542만원 이하

자동차가액 기준이 청년과 신혼부부가 같다는 점이 눈에 띈다. 총자산 기준은 신혼부부 쪽이 청년보다 9,400만원 더 여유가 있다. 이 차이는 자녀 양육 부담을 감안한 설계로 보인다.

소득기준을 넘기면 재계약이 정말 막힐까

아니다. 소득기준만 넘긴 경우 대부분 재계약 자체는 가능하고, 대신 임대보증금과 월임대료가 할증된 조건으로 계약을 맺는다. 문제는 할증률이 몇 %인지 명확한 단일 숫자로 공개돼 있지 않다는 점이다.

서울주택도시공사(SH) 강동주거안심종합센터 안내문을 직접 열어봤다. “증액분의 정확한 금액은 소득심사 이후 결정되는 부분으로 심사 종료 전까지 정확한 안내가 어렵다”고 명시돼 있었다. 인터넷에 떠도는 “10~40%”나 “80% 할증” 같은 숫자는 단지·시기별 사례이지, 전국 공통 확정치가 아니라는 뜻이다.

즉 소득 초과분과 해당 단지의 임대조건 산정 방식에 따라 개별적으로 통보서가 나온다. 통보서를 받기 전에 정확한 금액을 미리 알 방법은 사실상 없다.

자산기준 초과는 다르게 취급된다

소득 초과와 자산 초과는 성격이 다르다. 다수의 관리기관 안내자료는 자산기준을 넘긴 경우 할증이 아니라 재계약 자체를 제한하는 방향으로 설명한다. 소득은 매년 오르내릴 수 있는 변수지만, 총자산은 한 번 기준을 넘으면 되돌리기 어렵다고 보기 때문이다.

다만 이 부분도 확정 문구를 공식 페이지에서 그대로 찾지는 못했다. LH청약플러스 페이지에는 입주 시점 자산기준만 나와 있고, 재계약 시 자산 초과 처리는 “개별 임대차계약서 조항”과 “공고문”을 보라고 안내한다. 자산 초과가 의심되면 재계약 통보 전에 담당 기관에 먼저 확인하는 편이 뒤늦게 계약 해지 통보를 받는 것보다 낫다.

거주기간이 끝나면 그 다음

소득·자산과 별개로 최대 거주기간 자체가 정해져 있다. 찾기쉬운 생활법령정보(국가법령정보 기반 공식 자료)를 확인한 결과 계층별 거주기간은 아래와 같다.

계층	최대 거주기간
대학생·청년·산업단지 근로자	10년
신혼부부·한부모가족(자녀 없음)	10년
신혼부부·한부모가족(자녀 1명 이상)	14년
고령자·주거급여수급자·철거민	20년

거주 중 자격이 상향되는 경우(예: 청년으로 입주 후 결혼해 신혼부부 요건을 갖춘 경우) 새 계약을 다시 맺을 수 있는데, 이때도 최초 입주부터 합산한 전체 거주기간은 14년을 넘길 수 없다는 단서가 붙는다. 신혼부부 자격으로 새로 들어온 경우와 조건이 다르다는 뜻이라 헷갈리기 쉽다.

재계약 통보서를 받았다면 확인할 것

단지 관리사무소나 LH·SH에서 재계약 안내문이 오면, 서명하기 전에 아래 순서로 확인하는 편이 안전하다.

1. 통보서에 적힌 소득·자산 산정 기준 시점이 실제 내 상황과 맞는지 확인한다(전전년도 소득 기준인 경우가 많다).
2. 할증 또는 거부 사유가 소득 초과인지 자산 초과인지 구분한다 — 처리 방식이 다르기 때문이다.
3. 이의가 있으면 통보서에 안내된 기한 내에 관리기관(LH·SH 등)에 소명자료를 제출한다.

임대주택 재계약 소득기준은 청년안심주택 소득기준·자산기준 2026 글에서 다룬 청약 단계 기준과 숫자 자체는 다르지만, 자가진단 순서는 거의 동일하다. 두 제도를 헷갈리는 경우가 많으니 신청 중인 제도명을 다시 한번 확인하고 넘어가는 게 좋다.

자주 묻는 질문

소득이 기준을 살짝 넘으면 바로 나가야 하나요?

아니다. 소득 초과는 통상 할증된 조건으로 재계약하는 방식으로 처리된다. 다만 정확한 할증률은 단지·시기별로 소득심사 후 결정되므로 통보서를 받기 전까지는 확정 숫자를 알 수 없다.

청년에서 신혼부부로 자격이 바뀌면 거주기간은 다시 계산되나요?

자격이 상향되면 새 계약을 체결할 수 있지만, 최초 입주부터 합산한 전체 거주기간은 14년을 넘길 수 없다. 처음부터 신혼부부로 입주한 경우와는 계산 기준이 다르다.

소득은 기준 이내인데 자산만 넘었다면 재계약이 되나요?

다수 안내자료는 자산기준 초과 시 재계약이 원칙적으로 제한된다고 설명한다. 다만 최종 판단은 운영기관의 통보 내용에 따르므로, 자산이 애매한 수준이면 재계약 시기 전에 미리 문의해보는 것이 좋다.

✍️ Grace Lee · 에디터

본 콘텐츠는 투자·법률 자문이 아니며 일반적인 제도·시장 정보입니다. 세부 요건과 절차는 지역·기관·시점에 따라 다를 수 있으니 계약·신청 전 해당 기관 공식 안내에서 최종 확인하시기 바랍니다.

출처

• 마이홈포털 — 행복주택 소득·자산기준 안내
• 찾기쉬운 생활법령정보 — 행복주택 유형별 입주자격
• LH청약플러스 — 행복주택 입주자격 안내