안심전세앱 사전심사, 잔금 전 전세반환보증 확인법

전세 계약서에 도장을 찍고 잔금을 치른 뒤에야 보증 가입이 안 된다는 걸 아는 경우가 있다. 지금까지는 순서가 그랬다. 10월부터는 이 순서를 바꿀 수 있는 장치가 두 가지 생긴다. 하나는 안심전세앱으로 잔금 전에 보증 가입 가능 여부를 미리 받아보는 사전심사이고, 다른 하나는 보증금을 안 돌려준 전력이 있는 집주인을 보증기관 세 곳이 함께 막는 정보 공유다.

10월에 바뀌는 것, 한 장으로 비교

바뀌는 내용은 발표 시점이 서로 다르다. 보증 3사의 미반환 임대인 정보 공유는 9월 7일 보도로 알려졌고 10월 1일 시행됐다. 사전심사와 미성년 임대인 연대보증, 상품 명칭 변경은 HUG가 8월 20일 함께 발표한 내용이다.

흩어져 있으니 놓치기 쉽다.

세 건의 기사(뉴스1·파이낸셜뉴스·한국경제TV)를 나란히 놓고 보면 사전심사 시작일을 모두 ’10월 말’로만 적었다. 정확한 접수 개시일은 HUG 공지에서 다시 확인하는 게 맞다.

정보 공유가 법적으로 가능해진 배경도 있다. 2월에 개정된 신용정보법 시행령 덕분에 임대인 동의 없이도 이 정보를 모으고 나눌 수 있게 됐다는 게 보도 내용이다.

집주인이 보증 제한 대상인지 계약 전에 알 수 있나?

알 수 있다. 9월 21일부터 안심전세앱에서 계약 전에 임대인의 보증 제한 여부를 확인할 수 있게 됐다.

이게 왜 중요하냐면, 10월 1일 이후로는 ‘다른 보증기관으로 가면 된다’는 우회로가 사라졌기 때문이다. 예전에는 HUG에서 막힌 집주인이라도 SGI서울보증이나 주택금융공사 쪽 상품은 따로 심사를 받았다. 이제는 세 곳 중 한 곳이라도 보증금을 대신 갚아준 임대인이면 전세반환보증 발급이 세 곳 모두에서 제한된다.

HUG 상품 안내 페이지를 열어보면 보증조건 목록 맨 끝에 ‘임대인이 공사의 보증금지대상자가 아닐 것’이라는 한 줄이 따로 적혀 있다. 등기부·건축물대장 조건은 세입자가 서류로 볼 수 있지만, 이 한 줄은 서류에 안 나온다.

그래서 앱 조회가 필요하다.

1. 가계약금을 보내기 전에 임대인 이름과 주소를 받아 둔다.
2. 안심전세앱에서 임대인 보증 제한 여부를 조회한다.
3. 같은 앱에서 해당 주택 시세도 함께 본다.
4. 제한 대상으로 나오면 계약 자체를 다시 생각한다.

사전심사는 어떤 순서로 신청하나?

계약을 맺은 직후 안심전세앱에서 신청하면 된다. HUG가 자동으로 심사해 가입 가능 여부를 카카오톡 알림톡으로 알려준다.

1. 임대차계약 체결(공인중개사를 통한 계약서여야 한다).
2. 안심전세앱에서 전세보증 사전심사(사전한도심사) 신청.
3. 카카오톡 알림톡으로 가입 가능 여부 확인.
4. 가능하면 잔금 지급 → 이사 → 전입신고.
5. 관련 서류를 제출하면 최종 보증서 발급.

여기서 하나 짚을 게 있다. 사전심사 통과가 곧 보증서는 아니다.

HUG 안내 페이지의 조건을 보면 등기부상 권리침해(경매·압류·가압류·가처분·가등기)가 없어야 하는 기준일이 ‘보증발급일’로 적혀 있다. 사전심사를 통과한 뒤 잔금일 사이에 집주인 앞으로 가압류가 들어오면 최종 단계에서 막힐 수 있다는 얘기다. 잔금 당일 아침에 등기부등본을 한 번 더 떼보는 습관이 여전히 필요하다.

공시가격으로 보증한도 미리 셈해보기

사전한도심사가 시작되기 전이라도, 연립·다세대(빌라)는 공시가격만 알면 한도를 대략 계산할 수 있다. HUG 기준으로 빌라 주택가격은 공동주택 공시가격의 140%이고, 여기에 담보인정비율 90%를 곱한 뒤 선순위 채권을 뺀다. 결국 공시가격의 126%가 상한선이 된다.

그 공식대로 몇 가지 공시가격을 넣어 계산해봤다. 선순위 근저당이 없다고 가정한 값이다.

공시가격 1억5,000만원짜리 빌라에 근저당 5,000만원이 잡혀 있으면, 전세금이 1억4,000만원만 돼도 한도를 넘는다. 생각보다 빡빡하다.

아파트·오피스텔은 계산이 다르다. KB시세나 한국부동산원 시세를 먼저 쓰고, 그게 없을 때 공시가격 140%로 내려간다. 그래서 위 표는 빌라에 맞춘 어림값이라고 보는 게 정확하다.

선순위 채권 비율도 따로 본다. 근저당 같은 선순위 채권이 주택가액(주택가격×90%)의 60%를 넘으면 보증금이 아무리 낮아도 가입이 안 된다. 위 표의 근저당 5,000만원은 공시가격 1억원 줄에서 주택가액 1억2,600만원의 약 40%라 이 조건은 넘지 않는다.

공시가격은 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 주소로 조회된다. 어림값이 실제 심사와 맞는지는 사전심사 결과로 대조해볼 수 있다. 단, 감정평가서를 낸 경우에는 그 금액이 최우선으로 적용돼 숫자가 달라진다.

결과가 ‘가입 불가’로 오면 계약금은 어떻게 되나?

임대인 사유로 거절됐다면 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 길이 있다. 단, 계약서에 ‘계약해제 특약’이 들어 있어야 한다.

HUG는 지난해 한국공인중개사협회와 함께 이 특약을 표준 임대차계약서에 넣었다. 사전심사가 이 특약과 짝을 이루도록 설계된 셈이다. 잔금 전에 ‘불가’를 받고, 특약으로 계약금을 회수하는 흐름이다.

문제는 특약이 자동으로 들어가지 않는 계약서도 있다는 점이다. 중개사무소마다 쓰는 양식이 다르다.

미성년자가 집주인인 경우도 기억해 둘 만하다. 이제는 부모 등 법정대리인이 연대보증을 서야 하니, 계약 단계에서 법정대리인이 누구인지 서류로 확인해 두는 편이 낫다.

자주 묻는 질문

이미 이사하고 전입신고까지 했는데 사전심사를 받아야 하나?

아니다. 사전심사는 잔금을 내기 전 단계용이다. 이미 거주 중이라면 계약기간의 1/2이 지나기 전에 바로 본신청을 하면 된다.

사전심사에서 ‘가능’을 받으면 보증이 확정되나?

확정은 아니다. 최종 보증서는 잔금·이사·전입신고와 서류 제출 뒤에 나온다. HUG 조건상 등기부 권리침해 여부는 보증발급일 기준으로 다시 보므로, 그사이 가압류 등이 생기면 막힐 수 있다.

갱신계약인데 보증금이 그대로면 한도 심사를 다시 하나?

HUG 안내에 따르면 갱신 계약으로 보증금이 늘지 않은 경우 주택가격을 다시 반영해 한도를 심사하지 않는다. 다만 신청 기한(갱신 계약기간의 1/2 경과 전)은 지켜야 한다.

출처

• 주택도시보증공사 — 전세보증금반환보증 상품개요(보증조건·주택가격 산정기준)
• 파이낸셜뉴스(9/7) — 전세 보증금 미반환 시 보증 가입 제한
• 파이낸셜뉴스(8/20) — HUG, 10월 말 전세보증 사전심사 도입
• HUG 안심전세 서비스 안내

✍️ Grace Lee · 에디터

본 콘텐츠는 투자·법률 자문이 아니며 일반적인 제도·시장 정보입니다. 세부 요건과 절차는 지역·기관·시점에 따라 다를 수 있으니 계약·신청 전 해당 기관 공식 안내에서 최종 확인하시기 바랍니다.

✅ 계약 전 체크: ① 안심전세앱으로 임대인 보증 제한 조회 ② 공시가격×126%로 한도 어림 ③ 계약서에 계약해제 특약 확인 ④ 10월 말 이후 계약이면 잔금 전 사전심사 신청.