전세보증금 안심신탁, 우리 집엔 해당 안 될 수도 있다

✍️ Grace Lee · 에디터 | 2026년 10월 기준 확인

‘전월세 안심신탁’은 세입자가 전세금을 집주인 대신 주택도시보증공사(HUG)에 맡기고, HUG가 그 돈을 굴려 집주인에게 매달 월세처럼 수익을 주는 제도다. 국토교통부가 2026년 8월 20일 발표했고 9월 22일 HUG 전월세 안심신탁센터가 문을 열었다. 지금은 첫 참여자를 모집하는 중이다. 다만 집주인이 함께 신청해야만 쓸 수 있는 선택 제도라서, 세입자가 원한다고 바로 적용되지는 않는다. 우리 집이 해당하는지, 안 되면 무엇으로 보증금을 지킬지 순서대로 정리했다.

안심신탁, 우리 집도 해당될까? HUG·임대인·임차인이 3자 약정을 맺어야 적용되므로 집주인이 참여하지 않으면 쓸 수 없다. 시세 20억 원 이하 주택부터 우선 시행하고 아파트·빌라·오피스텔 등 주택 유형 제한은 없다. 위반건축물이거나 시세에 비해 전세금이 과도하면 거절된다. 2026년 10월 신청을 받아 11월 약정, 연말부터 입주가 예정돼 있다. 해당이 안 되면 세입자 혼자 가입할 수 있는 전세보증금 반환보증이 대안이다.

📋 목차

1. 안심신탁은 어떻게 돌아가나
2. 우리 집이 해당 안 될 수 있는 이유
3. 일정·신청과 비용 계산 (계산기)
4. 해당 안 될 때 대안 — 반환보증과 특약
5. 이름이 비슷한 ‘신탁 주택’과 헷갈리지 말 것

1. 안심신탁은 어떻게 돌아가나

구조는 세 단계다. 세입자는 전세금을 집주인 계좌가 아니라 HUG 안정화기구에 낸다. HUG는 이 돈으로 ‘주택공급활성화 펀드’를 만들어 HUG가 보증한 주택사업 PF대출 등에 투자한다. 거기서 나온 수익을 집주인에게 매달 지급하고, 전세 기간이 끝나면 HUG가 세입자에게 보증금을 돌려준다. 예치 기간은 전세 기간과 같고, 갱신하면 예치도 연장된다. 보증금 일부에 월세를 얹은 반전세 계약도 전세금으로 환산해 적정 전세가 이내면 참여할 수 있다.

세입자 입장에서 핵심은 보증금이 처음부터 집주인 손에 들어가지 않는다는 점이다. 기존 전세보증보험은 사고가 난 뒤 보증기관이 대신 갚아 주는 방식이지만, 안심신탁은 계약 단계부터 공공이 돈을 쥐고 있다. HUG는 정상 종료 시 보증금 100% 반환을 보장한다고 밝혔고, 국토부는 투자 손실이 나도 전세금은 전액 보장하겠다는 계획을 내놨다. 따로 전세금반환보증이나 전세대출보증에 가입할 필요가 없어 보증료도 아낀다. 요건이 맞으면 버팀목 전세자금대출이나 시중은행 전세대출을 쓸 수 있다.

집주인은 연체나 공실 걱정 없이 매달 약정 수익을 받는다. HUG 사장은 9월 16일 수익률을 연 4.35%로 잠정 결정했다고 밝혔다(국토부 협의 후 확정). 전세금 2억 원이면 세전 월 약 73만 원이다. 세입자를 못 구하면 HUG가 연결을 돕고, 공실 기간에도 최대 2개월 수익을 보장한다. 등록임대사업자는 임대보증금반환보증 가입 의무를 면제받는다. 정부는 현재 14% 수준인 주택임대소득 세율을 한 자릿수로 낮추는 방안도 추진하지만, 법 개정이 필요해 아직 확정 전이다.

전월세 안심신탁 구조와 비용 비교 인포그래픽 - 임차인이 전세금을 HUG에 예치하고 HUG가 펀드로 운용해 임대인에게 연 4.35% 월 수익 지급, 전세금 2억원 예시 임차인 월 74만원에서 53만원, 임대인 월 73만원, 9월 모집공고·10월 접수·11월 3자 약정 — 전월세 안심신탁의 돈 흐름, 국토부 2억 원 예시의 임차인·임대인 월 금액, 2026년 진행 일정

2. 우리 집이 해당 안 될 수 있는 이유

집주인이 참여해야 한다. 법적 의무가 없는 자발적 신청제다. 세입자가 계약 조건으로 요구할 수는 있지만 강제할 방법은 없다. 국토부도 질의응답에서 갭투자를 하거나 전세금을 더 높은 수익처에 굴리려는 집주인은 참여할 이유가 적을 것이라고 봤다. 전세금을 받아 다른 집 잔금이나 대출 상환에 쓰려는 집주인이라면 사실상 참여가 어렵다.

집과 전세금이 심사를 통과해야 한다. 시세 20억 원 이하 주택부터 우선 시행하므로 고가주택은 첫 모집에서 빠질 수 있다. 위반건축물이면 안 되고, 시세에 비해 전세금이 지나치게 높으면 걸러진다. 근저당이 잡힌 집을 받을지는 아직 검토 중이다. 반면 소득·자산 제한은 없고 아파트·빌라·오피스텔 등 주택 유형도 가리지 않는다. 개인·법인·임대사업자 모두 신청할 수 있다.

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이미 맺은 계약은 바로 옮길 수 없다. 첫 모집은 새로 맺는 3자 약정 위주다. 기존 양자 계약을 HUG가 낀 3자 계약으로 바꾸는 방법은 정부도 과제로 남겨 둔 상태라, 지금 사는 집의 계약을 중간에 전환하기는 어렵다. 갱신 시점에 집주인과 함께 신청하는 쪽을 노려야 한다.

⚠️ 주의 중도 퇴거는 집주인과 합의가 기본이다. 안심신탁이라고 원할 때 바로 보증금을 빼 주지는 않는다. 퇴거 때 수리비·미납 관리비 공제를 두고 다툼이 생기면 HUG의 법적 지위가 아직 분명하지 않다는 지적도 있으니 표준약정서 내용을 꼼꼼히 확인하자.

3. 일정·신청과 비용 계산

HUG는 9월 26일부터 모집공고를 냈고 10월에 신청을 받는다. 11월 심사를 거쳐 3자 약정을 맺고 계약금을 예치한 뒤 연말부터 순차 입주한다는 게 국토부 계획이다. HUG 사장은 9월 중순 입주가 내년 1월부터라고 말해 실제 입주는 해를 넘길 수 있다. 신청은 HUG 누리집과 전국 지사에서 임대인·임차인 모두 할 수 있다. LH 매입임대주택 500호도 이 방식으로 무주택 청년에게 시범 공급된다. 9월 16일 기준 LH·신탁사·자산관리회사 등과 맺은 참여 약정은 1조 원을 넘었다.

국토부 예시는 시세 3억 원 빌라에 보증금 1천만 원, 월세 74만 원을 내던 세입자다. 같은 집을 안심신탁 전세 2억 원으로 들어가 1억 6천만 원을 평균금리 3.97%로 빌리면 이자가 월 약 53만 원이라 매달 20만 원가량 줄어든다. 아래 계산기로 내 조건을 넣어 볼 수 있다.

🧮 안심신탁 전세 전환 비용 계산기

전세금과 대출 조건을 넣으면 세입자의 월 이자와 지금 월세의 차이, 집주인이 받을 월 수익(연 4.35% 잠정)을 계산한다.

안심신탁 전세금(원)

전세대출 비율(%) 버팀목·은행 한도 확인 필요

대출 금리(연 %)

지금 내는 월세(원) 비교용, 없으면 0

이자는 원금 상환 없이 이자만 낸다고 보고 계산했다. 자기자금의 기회비용, 관리비, 세금은 넣지 않았다. 수익률 4.35%는 HUG 잠정치다.

4. 해당 안 될 때 대안 — 반환보증과 특약

안심신탁이 안 되는 집이라고 보증금을 지킬 방법이 없는 건 아니다. 지금도 가장 보편적인 장치는 세입자 혼자 가입할 수 있는 전세보증금 반환보증이다. HUG·HF·SGI 세 곳에서 받고, 집주인 동의 없이 가입할 수 있다. 대신 전세금과 선순위채권을 합친 금액이 주택가격의 일정 비율을 넘거나 위반건축물이면 가입이 거절된다. 잔금 전에 안심전세앱 사전심사로 가입 가능 여부부터 확인하는 게 순서다.

구분	전월세 안심신탁	전세보증금 반환보증
누가 신청	임대인·임차인 함께(3자 약정)	임차인 단독 가능
보증금 보관	처음부터 HUG가 보관·운용	집주인이 받아서 사용
돌려받는 방식	계약 종료 시 HUG가 반환	미반환 사고 후 보증기관이 대신 지급
보증료	반환보증·전세대출보증 불필요	세입자가 보증료 부담
지금 쓸 수 있나	2026년 10월 첫 모집, 연말~내년 초 입주	대부분 주택(가입 요건 충족 시)

반환보증까지 막히면 계약서 특약이 마지막 안전장치다. ‘잔금일 다음 날까지 임대인은 근저당 등 담보권을 설정하지 않는다’, ‘반환보증 가입이 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 돌려준다’ 같은 문구를 넣어 두자. 거절 사유별 대응은 전세보증금 반환보증 거절 사유 정리에, 사전심사 방법은 안심전세앱 사전심사, 잔금 전 전세반환보증 확인법에 따로 정리했다.

5. 이름이 비슷한 ‘신탁 주택’과 헷갈리지 말 것

안심신탁과 전혀 다른 ‘신탁 주택’도 있다. 집주인이 대출을 받으면서 집 소유권을 신탁회사에 넘겨 둔 경우다(담보신탁). 등기부등본 갑구에 소유자가 ○○신탁으로 나오고 ‘신탁’ 등기가 보인다. 이런 집은 법적 소유자가 신탁회사라서, 신탁회사와 대출 은행(우선수익자)의 동의 없이 원래 집주인과 맺은 전세계약은 신탁회사에 맞설 수 없다. 전세사기에 자주 쓰인 유형이다.

등기부에 신탁 등기가 보이면 등기소나 인터넷등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대 권한이 누구에게 있는지, 동의 조건이 무엇인지 확인해야 한다. 신탁회사의 서면 동의서 없이 계약하거나 보증금을 보내서는 안 된다. 안심신탁을 알아보다가 신탁원부 이야기를 들었다면 대개 이쪽 이야기다.