전세 계약갱신청구권 거절 대응방법 2026 — 실거주 확인부터 손해배상까지
계약갱신을 요구했더니 집주인이 “내가 들어가 살겠다”며 거절했다면, 그 말이 맞는지 따질 책임은 세입자가 아니라 집주인에게 있다. 2023년 12월 대법원이 이 점을 분명히 했다. 아래에서 거절이 정당한 경우, 퇴거 뒤 2년 동안 확인하는 방법, 배상액 계산까지 순서대로 정리했다.
법이 인정하는 거절 사유 9가지
세입자는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 한 번 갱신을 요구할 수 있고, 갱신되면 계약기간은 2년, 임대료 인상은 5% 이내로 묶인다. 집주인은 법이 정한 사유가 있을 때만 거절할 수 있다. 법조문(제6조의3 제1항 단서)이 꼽는 사유는 다음 아홉 가지다.
| 번호 | 거절 사유 | 세입자가 확인할 점 |
|---|---|---|
| 1 | 2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실 | 월세가 있는 계약만 해당. 지금 다 갚았어도 과거에 두 달치가 밀린 적이 있으면 사유가 된다 |
| 2 | 거짓이나 부정한 방법으로 임차 | 계약 당시 신분·용도를 속인 경우 |
| 3 | 합의하고 상당한 보상을 받음 | 이사비 등을 받고 나가기로 했다면 다시 요구하기 어렵다 |
| 4 | 집주인 동의 없는 전대 | 동의 문자·특약이 있는지 |
| 5 | 고의·중과실 파손 | 통상적인 사용 흔적은 해당 안 됨 |
| 6 | 주택 멸실로 목적 달성 불가 | 화재 등으로 살 수 없게 된 경우 |
| 7 | 철거·재건축 | 계약 때 공사 계획을 미리 알렸는지, 안전 문제나 법령에 따른 것인지 |
| 8 | 집주인(직계존속·직계비속 포함) 실거주 | 분쟁이 가장 잦은 사유. 다음 장에서 따로 본다 |
| 9 | 그 밖에 의무를 현저히 위반하거나 계속하기 어려운 중대한 사유 | 사안별 판단이라 집주인이 구체적 사실을 대야 한다 |
요구 시점도 따져봐야 한다. 기간은 계약서상 만료일에서 거꾸로 센다. 만료 2개월 전을 넘기면 갱신청구권은 쓸 수 없고, 그때는 묵시적 갱신이 됐는지를 따로 봐야 한다. 거절 통보 방식은 법에 정해져 있지 않아 문자나 말로도 효력이 있다. 그래서 세입자 쪽에서 날짜와 내용을 남겨 두는 게 중요하다.
실거주 거절, 증명은 집주인 몫이다
대법원은 2023년 12월 7일 선고한 2022다279795 판결에서 “실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점의 증명책임은 임대인에게 있다”고 판단했다. 집주인이 그런 뜻을 밝혔다는 사정만으로는 인정되지 않는다. 법원은 다음 사정을 모아서 본다.
- 집주인과 가족이 지금 사는 곳, 직장·학교 같은 생활 여건
- 실거주 마음을 먹게 된 경위와 거절 전후의 사정 변화
- 전에 “계속 사셔도 된다”고 했는지처럼 말이 바뀐 흔적
- 이사 준비를 실제로 하고 있는지
실거주 주체는 집주인 본인과 부모·자녀 같은 직계존비속으로 제한된다. 형제자매나 조카가 들어온다는 이유는 이 사유에 들지 않는다. 거절 통보를 받으면 누가, 왜, 언제 들어오는지를 구체적으로 적어 달라고 서면으로 요청해 두자. 답이 모호하거나 앞뒤가 다르면 그 자체가 나중에 다툴 때 근거가 된다.
퇴거 후 2년, 새 세입자 확인하는 법
집주인이 실거주하겠다며 거절했다면, 원래 갱신됐을 2년 동안 다른 사람에게 세를 놓았는지 확인할 수 있다. 법은 이런 세입자를 ‘임대차에 이해관계가 있는 자’로 보고(시행령 제5조), 확정일자를 부여하는 주민센터에 정보 제공을 요청할 권리를 준다. 받을 수 있는 정보는 갱신됐을 기간 중 존속하는 새 계약의 임차인 이름, 확정일자 부여일, 보증금·차임, 계약기간이다.
인터넷등기소의 확정일자 부여현황 열람은 현재 계약 중인 세입자만 쓸 수 있어서, 이미 이사 나간 세입자는 주민센터를 직접 찾아가야 한다. 예전 임대차계약서처럼 그 집 세입자였음을 보여주는 서류와 정보제공 요청서를 내면 된다. 새 세입자가 확정일자를 받지 않았거나 전월세 신고를 하지 않았다면 조회에 안 나올 수 있다. 몇 달 간격으로 두세 번 확인하는 편이 안전하다. 등기부등본도 함께 떼어 보면 그 사이 집이 팔렸는지 알 수 있다.
손해배상 금액 계산
제6조의3 제6항은 미리 정한 손해배상 예정액이 없으면 다음 셋 가운데 큰 금액을 배상하도록 정한다. ① 거절 당시 환산월차임의 3개월분. ② 새 세입자에게 받은 환산월차임과 거절 당시 환산월차임의 차액 2년분. ③ 갱신 거절로 세입자가 실제로 입은 손해.
환산월차임은 월세에 보증금을 월세로 바꾼 금액을 더한 값이다. 바꿀 때 쓰는 비율은 연 10%와 ‘한국은행 기준금리 + 2%p’ 중 낮은 쪽이다(제7조의2, 시행령 제9조). 기준금리가 2026년 8월 27일 연 3.00%로 올랐으므로 2026년 10월 기준 전환율은 5.0%다. 순수 전세 4억원이면 환산월차임은 월 166만 6,667원, 3개월분은 500만원이다. 집주인이 같은 집을 4억 6천만원에 다시 내놓았다면 월 25만원 차이의 24개월치인 600만원이 더 크므로 그 금액을 청구할 수 있다.
배상 요건은 ‘정당한 사유 없이 제3자에게 임대’한 것이다. 거절 뒤에 생긴 해외 발령처럼 예상하지 못한 사정이 있으면 집주인이 책임을 면할 수 있다. 집을 비워 두기만 했거나 팔아 버린 경우는 이 조항이 바로 적용되지 않을 수 있으니 법률 상담을 받아 보는 게 좋다.
거절 당시 조건과 집주인이 새로 세를 놓은 조건을 넣으면 법정 산식 세 가지를 모두 계산하고, 그중 큰 금액을 보여준다.
주택임대차보호법 제6조의3 제6항·제7조의2 산식을 그대로 옮긴 참고용 계산이다. 실제 배상 여부는 정당한 사유 유무와 증거에 따라 달라진다.
대응 순서 — 기록부터 분쟁조정까지
- 거절 사유를 서면으로 받는다. 문자로 거절했다면 내용증명으로 누가, 언제, 왜 들어오는지 밝혀 달라고 요청한다. 통화는 녹음해 둔다.
- 보증금 반환을 챙긴다. 만료일에 보증금을 못 받았으면 이사 전에 임차권등기명령을 신청해 대항력을 지킨다. 절차는 전세보증금 못 받을 때 대응 절차에 정리해 두었다.
- 퇴거 후 2년 동안 주민센터에서 새 임대차를 조회한다. 예전 계약서를 꼭 보관한다.
- 제3자 임대가 확인되면 분쟁조정이나 소송을 고른다. 주택임대차분쟁조정위원회는 대한법률구조공단·LH·한국부동산원 지부에서 운영한다. 소송보다 빠르고 싸지만 신청 수수료가 조정 금액에 따라 1만원부터 붙는다. 상대가 조정에 응하지 않으면 소송으로 가야 한다.
자주 묻는 질문
집주인이 문자나 말로만 거절했는데 효력이 있나?
갱신 거절 통보는 방식이 정해져 있지 않아 문자나 구두로도 효력이 생길 수 있다. 다만 나중에 거절 사유를 두고 다툴 때를 대비해 사유를 구체적으로 밝혀 달라는 내용증명을 보내 기록을 남겨 두는 것이 좋다.
순수 전세라 월세가 없는데도 손해배상을 받을 수 있나?
받을 수 있다. 법은 보증금을 월세로 바꾼 환산월차임으로 계산하도록 정한다. 전환율은 연 10%와 한국은행 기준금리에 2%p를 더한 값 중 낮은 쪽이라 기준금리 3.00%일 때 5.0%다. 전세 4억원이면 3개월분만 해도 500만원이다.
형제나 친척이 들어와 산다는 이유로 거절해도 되나?
안 된다. 실거주 사유는 집주인 본인과 부모·자녀 같은 직계존속·직계비속으로 한정된다. 형제자매나 조카, 삼촌의 입주는 법이 정한 거절 사유가 아니다.
출처 (2026년 10월 확인)
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 시행령 제5조(정보제공을 요청할 수 있는 이해관계인)
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 임대차계약의 갱신
- 대한법률구조공단 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회
- 대한법률구조공단 — 무료 법률상담(132)
✍️ Grace Lee · 에디터
본 콘텐츠는 투자·법률 자문이 아니며 일반적인 제도·시장 정보입니다. 세부 요건과 절차는 지역·기관·시점에 따라 다를 수 있으니 계약·신청 전 해당 기관 공식 안내에서 최종 확인하시기 바랍니다.
