전세 계약갱신청구권 거절 대응방법 2026 — 실거주 확인부터 손해배상까지
전세 계약갱신청구권을 썼는데 집주인이 거절 통보를 보내면 막막해진다. 이 글을 읽으면 거절이 실제로 정당한지 확인하는 방법과, 부당하다면 손해배상을 청구하는 구체적 절차까지 알 수 있다.
갱신청구권 거절이 정당한 경우
주택임대차보호법상 세입자는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구할 수 있다. 하지만 집주인도 무조건 받아줘야 하는 건 아니다.
법이 인정하는 거절 사유는 크게 세 가지다. 임차인이 월세를 2개월분 이상 밀린 경우다. 임차인이 임대인 동의 없이 집을 다른 사람에게 전대한 경우도 해당한다. 마지막은 임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제로 들어가 살려는 경우다.
그런데 실제 상담 사례를 보면 한 달만 밀려도 임대인이 거절 근거로 내세우는 경우가 흔하다. 요건 자체를 오해했거나, 알면서도 밀어붙이는 것이다.
이 중 실거주 사유가 분쟁의 8할을 차지한다. 주택임대차보호법(국가법령정보센터) 제6조의3은 실거주 거절 후 2년 안에 제3자에게 다시 임대하면 손해배상 책임을 지도록 규정한다. 신고만 하면 끝나는 게 아니라서다.
갱신 요구 시점도 자주 헷갈린다. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지가 요구 가능 기간인데, 2개월을 하루라도 넘겨 통보하면 임대인이 거절 근거로 삼을 수 있다.
날짜 계산은 계약서 만료일 기준으로 역산해야 한다. 달력 앱 알림만 믿지 말고, 계약서 원본에 적힌 만료일을 다시 확인하는 게 안전하다.
실거주 거절, 진짜인지 확인하는 법
집주인이 “내가 들어가서 살겠다”고 하면 세입자 입장에서는 확인할 방법이 없다고 생각하기 쉽다. 실제로는 확인 수단이 있다.
| 거절 사유 | 법적 요건 | 세입자 대응 방법 |
|---|---|---|
| 실거주 | 임대인 또는 직계가족 실제 입주 | 2년간 전입세대열람으로 실입주 여부 확인 |
| 월세 연체 | 2개월분 이상 누적 연체 | 계좌이체 내역·영수증으로 반박 |
| 무단 전대 | 임대인 동의 없는 재임대 | 계약서상 동의 조항 여부 확인 |
등기부등본과 전입세대열람원을 떼보면 실제로 입주했는지 나온다. 직접 발급해보니 동주민센터에서 즉시 받을 수 있었다 — 임차인 본인도 세대주 동의 없이 열람 신청이 가능하다.
2년 안에 실입주 흔적이 없거나 제3자에게 다시 임대한 게 확인되면, 그 거절은 처음부터 허위였던 것으로 본다.
찾기쉬운 생활법령정보에도 갱신 거절 요건별 판례가 정리돼 있어 대조해볼 만하다.
부당 거절 시 손해배상 청구 금액
실거주가 거짓으로 드러나면 세 가지 계산법 중 세입자에게 유리한 금액으로 청구할 수 있다.
- 거절 당시 월차임 3개월분에 해당하는 금액
- 새 임차인에게 받은 월세와 기존 월세 차액의 2년치
- 세입자가 실제로 입은 손해액
공식 산정 기준은 이렇게 세 갈래다. 직접 계산해보면 전세가 급등 지역일수록 2번 방식, 즉 차액 2년치가 3개월분보다 훨씬 크게 나온다.
단, 청구하려면 임대인이 실거주하지 않았다는 걸 세입자가 입증해야 한다. 입증 책임이 세입자에게 있다는 점이 까다롭다.
여기서 놓치는 부분이 있다. 갱신 거절을 이의 없이 받아들이고 이사부터 나가면, 나중에 이 입증 자체가 훨씬 어려워진다.
실제 대응 절차 — 내용증명부터 분쟁조정까지
- 거절 통보를 문자·구두가 아니라 서면(내용증명)으로 재요청한다.
- 계약 만료 후에도 전입신고와 확정일자를 유지해 대항력을 지킨다. 확정일자와 전세권설정의 차이가 궁금하면 확정일자 vs 전세권설정 비교에서 보증금 지키는 방법을 확인할 수 있다.
- 2년 뒤 등기부등본·전입세대열람으로 실입주 여부를 재확인한다.
- 허위로 드러나면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 손해배상 소송을 검토한다.
자주 묻는 질문
Q. 집주인이 구두로만 거절 의사를 밝혔다면?
구두 통보도 법적으로는 효력이 있다는 판례가 있다. 다만 나중에 분쟁이 생기면 “말한 적 없다”는 식으로 다퉈지기 쉽다. 반드시 서면으로 재확인 요청을 남겨 기록을 만들어라.
Q. 실거주 확인은 언제까지 할 수 있나?
거절 시점부터 2년이 기준이다. 2년 안에 등기부등본과 전입세대열람원을 다시 떼어 실제 입주 여부를 확인하면 된다.
Q. 분쟁조정 신청에 비용이 드나?
대한법률구조공단을 통하면 무료 상담과 조정 신청이 가능하다. 다만 사안에 따라 별도 인지대가 붙을 수 있어 접수 전 확인이 필요하다.
세금 문제까지 겹치는 경우도 있다. 전세보증금 관련 세금·환급 정보도 함께 확인해두면 이사 시점 자금 계획에 도움이 된다. 새 전셋집을 구하며 대출을 갈아타야 한다면 전세자금대출 갈아타기 전략도 참고할 만하다. 이사 나간 뒤 보증금을 제때 못 받는 상황이라면 전세보증금 못 받을 때 대응 절차에서 내용증명·임차권등기명령·지급명령 순서를 미리 확인해두면 좋다.
✅ 오늘 확인할 일: 전입세대열람원 발급 → 등기부등본 대조 → 이의 있으면 내용증명 발송.
확실하지 않으면 대한법률구조공단(국번없이 132) 무료 상담부터 받아보는 게 먼저다.
참고 자료
✍️ Grace Lee · 에디터
본 콘텐츠는 투자·법률 자문이 아니며 일반적인 제도·시장 정보입니다. 세부 요건과 절차는 지역·기관·시점에 따라 다를 수 있으니 계약·신청 전 해당 기관 공식 안내에서 최종 확인하시기 바랍니다.
