동탄·기흥·구리 투기과열지구 지정 2026 — 대출·세금·청약 뭐가 바뀌나
✍️ Grace Lee · 에디터 | 2026년 10월 기준 확인
2026년 7월 1일부터 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시 전역이 투기과열지구이자 조정대상지역이 됐다. 7월 5일부터는 같은 지역 아파트가 토지거래허가구역으로도 묶였다. 석 달이 지난 지금 이 지역에서 집을 사고팔 때 실제로 무엇이 달라졌는지, 그리고 연말에 끝나는 예외가 무엇인지 정리했다.
지정 범위와 기간
국토교통부는 6월 30일 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시 전역을 투기과열지구와 조정대상지역으로 함께 지정한다고 발표했고 효력은 7월 1일부터 생겼다. 반도체 산업과 GTX-A 개통 기대로 화성·용인 집값이 뛰었고, 구리는 서울 접근성이 좋은 역세권 수요로 오른 것이 이유였다. 일부 동이 아니라 세 곳 모두 ‘전역’이다.
경기도는 같은 세 지역을 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정했다. 허가 대상은 아파트 거래뿐이다. 단독주택, 다세대, 상가, 일반 토지는 허가 없이 거래할 수 있지만 투기과열지구·조정대상지역 규제는 그대로 받는다.
대출 — LTV 40%와 금액 상한
무주택자와 기존 집을 팔기로 약속한 1주택자(처분조건부)의 주담대 LTV는 70%에서 40%로 낮아졌다. 처분 조건 없이 집을 가진 사람은 이 지역에서 집을 사는 용도로 주담대를 받을 수 없다. 여기에 수도권·규제지역 공통의 금액 상한이 겹친다. 시가 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원이다. 실제 한도는 LTV로 계산한 금액과 금액 상한 중 낮은 쪽이고, 그다음 DSR 심사를 다시 통과해야 한다.
시가 8억원 아파트를 사는 무주택자라면 지정 전에는 5억 6천만원까지 됐지만 지금은 3억 2천만원이다. 2억 4천만원을 현금으로 더 마련해야 한다는 뜻이다. 생애최초 구입자나 디딤돌 같은 정책대출은 기준이 따로 있으니 은행에서 확인하자.
아파트 시가와 주택 보유 상태를 고르면 LTV 40%와 금액 상한을 함께 적용한 DSR 심사 전 최대 한도를 계산한다. 무주택자는 지정 전 한도와도 비교한다.
2026년 10월 기준 규제지역 일반 주담대 기준이다. 생애최초·정책대출·DSR(스트레스 금리 포함) 심사 결과는 반영하지 않았다.
토지거래허가 — 실거주 2년과 연말 특례
7월 5일 이후 동탄구·기흥구·구리시 아파트를 사려면 계약 전에 관할 시장·구청장의 허가를 받아야 한다. 허가는 실거주 목적일 때만 나오고, 허가를 받으면 4개월 안에 들어가 2년 동안 살아야 한다. 전세를 끼고 사 두는 갭투자는 사실상 막혔다. 허가 없이 계약하면 그 계약은 효력이 없다.
예외가 하나 있다. 무주택자가 세입자가 살고 있는 아파트를 2026년 말까지 사면, 기존 임대차 기간에는 실거주 의무를 미뤄 준다. 세입자를 내보낼 수 없어 거래가 막히는 문제를 풀려고 시행령을 고친 한시 특례다. 연말이 지나면 사라지니 이 방식으로 사려는 사람은 허가 신청 시점을 서둘러 확인해야 한다.
세금 — 양도세·취득세·1주택 비과세
양도세. 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 끝났다. 그래서 7월 1일 이후 이 지역 주택을 파는 다주택자는 기본세율에 2주택 20%p, 3주택 이상 30%p가 더해지고 장기보유특별공제도 받지 못한다. 다만 지정 공고일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 받은 사실이 서류로 확인되면 중과에서 빠진다.
취득세. 조정대상지역에서 두 번째 집을 사면 8%, 세 번째부터는 12%다. 이사하려고 새집을 먼저 산 일시적 2주택은 정해진 기간 안에 종전 집을 팔면 일반세율(1~3%)을 적용받는다. 지정 고시일 이전에 계약하고 계약금을 낸 집은 지정 전에 취득한 것으로 본다.
1주택 비과세. 7월 1일 이후 이 지역에서 집을 취득하면 2년 보유에 더해 2년 거주까지 해야 비과세를 받는다. 기준은 파는 날이 아니라 산 날이다. 지정 전에 산 집은 지금 팔아도 거주요건이 없다. 지정 전에 무주택 세대가 계약하고 계약금을 냈다면 잔금이 지정 뒤라도 거주요건이 붙지 않는다. 보유·거주 기간 계산은 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건에 정리해 두었다.
청약·재건축
청약 1순위가 되려면 청약통장 가입 2년 이상이어야 하고 세대주여야 한다. 5년 안에 다른 주택에 당첨된 세대도 1순위에서 빠진다. 가점제로 뽑는 물량 비율이 높아져 가점이 낮은 1인 가구나 신혼부부는 추첨 기회가 줄었다. 투기과열지구에서 당첨되면 재당첨 제한이 최대 10년이고, 분양권 전매도 묶인다. 단지별 제한 기간은 입주자모집공고에 나오니 청약홈에서 공고문을 확인하자. 당첨 뒤 서류에서 걸리는 경우는 청약 당첨 후 부적격 취소 사유를 참고하면 된다.
재건축·재개발 투자자도 영향을 받는다. 7월 1일부터 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후 조합원 지위를 넘길 수 없다. 이 단계를 지난 조합원 물건을 사면 입주권 대신 현금청산 대상이 될 수 있다.
- 살 집이 아파트면 계약 전 시·구청에 토지거래허가부터 신청한다(실거주 목적만 가능).
- 계산기로 LTV 40%와 금액 상한을 적용한 한도를 뽑고 은행에서 DSR 사전 심사를 받는다.
- 세입자 있는 집을 사려는 무주택자는 연말 특례 적용 여부를 확인한다.
- 다주택자는 홈택스에서 중과 세율로 양도세를 다시 계산해 보고, 취득세는 위택스에서 확인한다.
자주 묻는 질문
지정 전에 계약했는데 잔금은 지정 후에 냈다면 규제를 받나?
세금은 지정 공고일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 서류로 확인되면 종전 기준이 적용된다. 양도세 중과 제외, 취득세 중과 제외, 무주택 세대의 1주택 비과세 거주요건 면제가 여기에 해당한다. 대출은 신청 시점의 규제를 따르므로 은행에 따로 확인해야 한다.
단독주택이나 빌라도 토지거래허가를 받아야 하나?
아니다. 경기도의 토지거래허가는 아파트 거래에만 적용된다. 다만 투기과열지구·조정대상지역 지정은 주택 종류와 상관없이 적용되므로 대출 LTV와 세금 중과는 빌라·단독주택도 똑같이 받는다.
규제지역 지정은 언제까지인가?
토지거래허가구역은 2027년 12월 31일까지로 정해져 있다. 투기과열지구·조정대상지역은 정해진 만료일이 없고 국토교통부 주거정책심의위원회가 집값 흐름을 보고 해제 여부를 정한다.
출처 (2026년 10월 확인)
- 대한민국 정책브리핑(2026.6.30) — 동탄·기흥·구리 투기과열지구·조정대상지역 지정
- 세계일보(2026.6.30) — 토지거래허가 실거주 2년, 연말까지 무주택자 유예
- 경기도청 — 토지거래허가구역 지정 공고
- 청약홈 — 입주자모집공고·재당첨 제한 조회
- 국세청 홈택스 — 양도소득세 모의계산
- 위택스 — 취득세 계산
본 콘텐츠는 투자·법률 자문이 아니며 일반적인 제도·시장 정보입니다. 세부 요건과 절차는 지역·기관·시점에 따라 다를 수 있으니 계약·신청 전 해당 기관 공식 안내에서 최종 확인하시기 바랍니다.
