[CATCHUP] 종합부동산세 계산법 2026 — 공시가격 구간별 세액 얼마 나올까
종합부동산세는 누가 내야 하나?
매년 6월 1일 기준으로 보유한 주택의 공시가격을 인별로 합산해, 그 금액이 공제금액을 넘으면 낸다.
2026년 세제개편안(8월 3일 발표) 기준으로 실거주 1세대1주택자는 공제금액이 12억원에서 14억원으로 오른다. 반대로 실거주 목적이 아닌 비거주 1주택은 12억원에서 9억원으로 낮아진다. 다주택자(2주택 이상)는 종전과 같은 9억원이다.
처음 이 표를 봤을 때 나도 “주택 수 기준이 사라진다”는 말의 의미를 바로 이해하지 못했다.
핵심은 몇 채를 가졌느냐가 아니라 공시가격 합산액이 얼마냐로 바뀌었다는 점이다.
종합부동산세 계산법 4단계
계산 원리는 단순하지만 단계마다 빠뜨리기 쉬운 항목이 있다.
- 공시가격 합산 — 6월 1일 기준 인별로 보유한 전국 주택의 공시가격을 전부 더한다.
- 과세표준 산출 — 합산액에서 공제금액을 뺀 뒤, 남은 금액에 공정시장가액비율(2026년 60% 적용 가정)을 곱한다.
- 산출세액 계산 — 과세표준 구간별 세율을 적용해 산출세액을 구한다.
- 결정세액 확정 — 이미 낸 재산세 상당액을 공제하고, 전년도 대비 세부담 상한(150%)을 넘지 않도록 조정한다.
공정시장가액비율은 매년 정부가 다시 정하는 값이라, 60%라는 가정도 실제 고지서와는 소폭 달라질 수 있다.
공시가격 구간별 세율표 2026
과세표준 구간이 올라갈수록 세율이 누진적으로 높아진다. 3주택 이상이면서 조정대상지역 등 규제 요건에 해당하면 중과세율이 적용된다.
| 과세표준 구간 | 세율 (2주택 이하) | 세율 (3주택 이상 중과) |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억원 초과 ~ 6억원 | 0.7% | 0.7% |
| 6억원 초과 ~ 12억원 | 1.0% | 1.0% |
| 12억원 초과 ~ 25억원 | 1.3% | 2.0% |
| 25억원 초과 ~ 50억원 | 1.5% | 3.0% |
| 50억원 초과 ~ 94억원 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
구간마다 세율을 따로 곱한 뒤 더하는 누진 방식이다. 표 하나로는 감이 잘 안 잡혀서, 아래 5번 항목에 실제 숫자를 넣어 계산해봤다.
1주택자·다주택자 세액공제 차이는?
1세대1주택자는 보유기간과 연령에 따라 산출세액에서 추가로 세액공제를 받지만, 다주택자는 이 공제가 없다.
고령자 공제는 60세 이상부터 연령 구간별로 20~40%, 장기보유 공제는 5년 이상 보유 시 20~50%다. 두 공제를 합산해도 한도는 80%를 넘지 못한다.
실무에서는 두 공제를 다 받는 고령·장기보유 1주택자와, 둘 다 못 받는 다주택자의 세부담 차이가 꽤 크게 벌어진다.
이 부분은 국세청 안내자료를 여러 번 다시 읽어야 헷갈리지 않았다.
계산 시뮬레이션 — 실제 사례로 확인
사례 1. 실거주 1주택자, 공시가격 20억원 아파트
(20억원 – 14억원 공제) × 공정시장가액비율 60% = 3억 6,000만원 과세표준. 3억원까지는 0.5%(150만원), 나머지 6,000만원은 0.7%(42만원)를 적용해 산출세액은 192만원이다.
사례 2. 다주택자, 공시가격 합산 18억원(2주택)
(18억원 – 9억원 공제) × 60% = 5억 4,000만원 과세표준. 3억원까지 0.5%(150만원), 나머지 2억 4,000만원은 0.7%(168만원)를 더해 산출세액은 318만원이다.
| 구분 | 공시가격 | 과세표준 | 산출세액(추정) |
|---|---|---|---|
| 사례1 · 실거주 1주택 | 20억원 | 3억 6,000만원 | 약 192만원 |
| 사례2 · 다주택 2채 합산 | 18억원 | 5억 4,000만원 | 약 318만원 |
공시가격은 비슷한데 산출세액이 이렇게 벌어지는 이유는 공제금액 차이(14억 vs 9억)와 세액공제 유무 때문이다.
다만 위 금액은 산출세액 단계까지만 계산한 값이다. 실제 고지서는 재산세 중복분 공제와 세부담 상한을 한 번 더 거치므로, 여기 나온 숫자보다 낮게 나올 가능성이 크다.
자주 묻는 질문
국세청 홈택스에서 종합부동산세를 미리 계산해볼 수 있나?
홈택스 모의계산 메뉴에서 공시가격과 보유 주택 수를 입력하면 대략적인 세액을 확인할 수 있다. 다만 공정시장가액비율과 세부담 상한 적용값은 매년 6월 이후 확정되므로 참고용으로만 보는 게 안전하다.
부부 공동명의면 공제를 각자 받나?
인별과세 원칙상 부부가 공동명의로 1주택을 소유하면 각자 9억원씩, 합쳐서 18억원까지 공제받는다. 다만 1세대1주택자 특례를 신청하면 단독명의처럼 14억원 공제 방식을 선택할 수도 있다. 특례는 매년 9월에 별도 신청해야 적용된다.
재산세를 이미 냈는데 종합부동산세도 또 내야 하나?
이중과세는 아니다. 종합부동산세를 계산할 때 같은 주택에 대해 이미 낸 재산세 상당액을 공제해 조정한다. 그래서 산출세액보다 최종 결정세액이 낮게 나오는 경우가 많다.
참고 자료
✍️ David Park · 에디터
본 콘텐츠는 세무 자문이 아니며 개별 상황에 따라 결과가 다를 수 있습니다. 정확한 판단은 홈택스 또는 세무사와 상담하세요. 세율·공제금액은 2026년 세제개편안(2026-08-03 발표) 기준이며, 국회 입법 과정에서 세부 내용이 달라질 수 있습니다.
