종합부동산세 대상 기준 2026 — 1주택자 공제 14억으로 상향, 나도 해당될까
2026년 종합부동산세, 뭐가 달라졌나
기획재정부가 8월 3일 세제발전심의위원회를 열고 2026년 세제개편안을 확정·발표했다. 종합부동산세의 뼈대가 바뀐다. 지금까지는 보유 주택 수에 따라 세율이 갈렸는데, 앞으로는 주택 수 대신 공시가격 합산액, 즉 가액 기준으로 넘어간다.
핵심은 ‘몇 채냐’가 아니라 ‘얼마짜리냐’다.
실거주 1주택자의 기본공제는 12억원에서 14억원으로 오른다. 반면 세컨드하우스처럼 실제 거주하지 않는 1주택은 9억원으로 낮아진다. 국세청 안내자료에 나온 기존 12억원 기준과 비교하면 방향이 완전히 갈린 셈이다.
발표 자료를 하나씩 읽어보니, 단순히 공제금액만 바뀐 게 아니라 ‘주택 수 기준’ 자체를 없앤다는 게 더 큰 변화였다.
나도 종합부동산세 대상일까?
매년 6월 1일 현재 보유한 주택의 공시가격을 유형별로 합산해 기본공제금액을 넘으면 대상이다.
1세대 1주택자는 세대원 중 1명만 주택을 단독 소유하고 있어야 한다. 배우자나 자녀 명의로 지분이 나뉘어 있으면 계산 방식이 달라진다.
공동명의 부부는 별도 특례를 신청할 수도 있다.
실제로 홈택스 안내를 찾아보니, 공동명의 특례는 매년 9월에 별도로 신청해야 한다는 점이 의외로 잘 안 알려져 있었다. 신청을 놓치면 자동으로 유리한 방식이 적용되지 않는다.
| 구분 | 2026년 개편 전 | 2026년 개편 후 |
|---|---|---|
| 실거주 1세대 1주택 | 12억원 | 14억원 |
| 비거주 1주택 | 12억원 | 9억원 |
| 다주택자(2주택 이상) | 9억원 | 9억원 (유지) |
비거주 1주택 공제가 오히려 줄어든다는 점을 놓치기 쉽다. 지방 세컨드하우스나 별장을 보유한 사람은 이번 개편으로 더 일찍 과세 대상에 들 수 있다.
과세표준과 세액은 어떻게 계산하나?
(공시가격 합산액 － 기본공제) × 공정시장가액비율(60%)이 과세표준이다. 여기에 구간별 세율을 순차 적용하면 세액이 나온다.
예를 들어 실거주 1주택자의 공시가격이 16억원이라면 (16억－14억)×60% = 1억 2,000만원이 과세표준이 된다.
공식대로면 계산이 딱 떨어질 것 같지만, 실제로는 세부담 상한(전년 대비 일정 비율 초과 인상 제한)까지 함께 걸려 있어 계산기를 두드려봐도 매번 숫자가 조금씩 어긋났다.
정확한 세액은 과세표준 구간별 세율을 순차 적용해야 나온다. 이 구간별 세율표는 2026년엔 기존 체계가 유지되고, 2027년부터 단계적으로 오른다.
비거주자·다주택자는 얼마나 더 내나
공정시장가액비율이 2027년부터 1세대 1주택자는 60%에서 70%로 오른다. 3주택 이상 보유자는 2027년 70%, 2028년 80%까지 단계적으로 오른다.
초고가주택에는 최고 5.0% 세율이 매겨진다.
2028년부터는 주택 수와 상관없이 과세표준에 따라 0.5~5.0%로 매기는 단일세율표로 바뀔 예정이다. 지금의 1·2주택자와 3주택 이상 차등세율 체계는 사라진다.
세율표가 단일화된다길래 다주택자 부담이 줄어드는 줄 알았는데, 공정시장가액비율이 같이 오르면서 실제 체감 세액은 오히려 늘어나는 쪽에 가까웠다.
장기보유특별공제 한도도 손본다. 거주기간 기준 연 8% 공제로 개편하되, 2028년 20억원, 2029년 이후로는 10억원까지 한도를 낮춘다는 내용도 함께 발표됐다.
- 홈택스에서 6월 1일 기준 본인 명의 주택 공시가격을 유형별로 조회한다.
- 실거주 여부에 따라 기본공제 14억원(거주) 또는 9억원(비거주) 중 해당 기준을 확인한다.
- 공제금액을 넘으면 매년 12월 1일~15일 사이 종합부동산세를 신고·납부한다(신고 안 해도 국세청이 고지서로 자동 부과).
- 공동명의 특례나 합산배제 대상이면 9월 신청 기간을 놓치지 않는다.
자주 묻는 질문
종합부동산세 신고는 언제 하나?
매년 12월 1일부터 15일까지다. 신고하지 않아도 국세청이 고지서를 보내 부과하지만, 합산배제나 특례를 적용받으려면 이 기간에 직접 신고해야 유리하다.
2026년 기본공제 상향은 언제부터 적용되나?
별도 유예기간 없이 2026년 즉시 적용될 예정이다. 반면 공정시장가액비율 인상과 세율 조정은 2027년부터 단계적으로 시행된다. 다만 국회 심의 과정에서 시행 시기가 조정될 가능성은 남아 있다.
비거주 1주택은 왜 공제가 줄어드나?
실거주 목적이 아닌 별장·세컨드하우스성 보유를 세제 혜택에서 분리하겠다는 취지다. 실거주자는 보호하고 비거주 주택 과세는 합리화한다는 이번 개편 방향과 맞닿아 있다.
참고 자료
✍️ David Park · 에디터
본 콘텐츠는 세무 자문이 아니며 개별 상황에 따라 결과가 다를 수 있습니다. 정확한 판단은 홈택스 또는 세무사와 상담하세요. 세율·공제금액은 2026년 세제개편안(2026-08-03 발표) 기준이며, 국회 입법 과정에서 세부 내용이 달라질 수 있습니다.
