1세대 1주택 양도세 기본공제 2500만원 확대 2026 — 나도 해당될까

8월 3일 재정경제부가 2026년 세법개정안을 발표했다. 그중 눈에 띄는 항목 하나가 1세대 1주택자의 양도소득세 기본공제다. 연 250만원이던 공제액이 2,500만원으로 뛴다. 10배 차이다. 다만 조건이 붙어 있고, 아직 법으로 확정된 것도 아니다.

정확히 뭐가 바뀌나

양도소득세 기본공제는 양도차익에서 무조건 빼주는 금액이다. 지금까지는 1인당 연 250만원이 전부였다. 이번 개편안은 이 금액을 1세대 1주택자에 한해 2,500만원으로 올린다.

단순 계산해보면 양도차익 5천만원짜리 거래라도 공제만으로 세금 계산의 절반이 사라지는 셈이다. 재경실무 쪽 자료를 몇 개 돌려봤는데, 실제 세액 감소폭은 과세표준 구간에 따라 달라 단정하긴 어렵더라. 개별 상황은 세무사 확인이 필요하다.

대상은 무조건이 아니다. 10년 이상 거주 + 양도가액 30억원 이하라는 두 조건을 동시에 채워야 한다. 둘 중 하나만 걸려도 기존 250만원 공제로 돌아간다.

나도 해당되는지 확인하는 법

거주기간은 등본상 전입일부터 계산하는 게 원칙이다. 중간에 다른 주소로 옮겼다 돌아온 이력이 있으면 실제 거주기간 산정이 애매해진다. 이 부분은 발표 자료에 상세 산식이 없었다. 시행령이 나와야 정확히 알 수 있다.

양도가액 30억원은 1세대 1주택 비과세 요건(12억원 기준)과 헷갈리기 쉬운데, 서로 다른 제도다. 비과세는 실거래가 12억원까지 세금 자체를 안 매기는 것이고, 이번 기본공제 확대는 그 12억원을 넘어 과세되는 구간에서 공제를 더 크게 주는 것이다. 두 개가 겹쳐 적용된다.

종합부동산세도 같이 손본다

같은 개편안에 종합부동산세 조정도 묶여 있다. 실거주자는 기본공제를 공시가격 12억원에서 14억원으로 올려주고, 반대로 실거주하지 않는 1주택자는 12억원에서 9억원으로 낮춘다. 자세한 대상 기준은 종합부동산세 대상 기준 2026 정리에서 따로 다뤘다.

공정시장가액비율도 손을 댄다. 2027년부터 1세대 1주택자 기준 60%에서 70%로 오른다. 공제 기준선은 완화되는데 과세표준 산정 비율은 올라가는 구조라, 실제 세부담이 늘지 줄지는 개인 보유 주택의 공시가격 구간마다 다르게 나올 것 같다.

지금 팔면 바로 적용되나

아니다. 8월 3일 확정된 건 세법 개정안이지 시행된 법이 아니다. 발표 자료에 나온 절차만 봐도 갈 길이 남았다.

• 8월 4일~20일: 입법예고
• 8월 27일: 차관회의
• 9월 1일: 국무회의
• 9월 3일 이전: 정기국회 제출

정기국회 제출 이후 실제 국회 통과 시점과 시행일은 이 자료만으로는 알 수 없다. 매년 세법개정 국회 심의가 연말까지 이어지는 걸 감안하면, 통상적으로는 이듬해 시행되는 경우가 많았다. 다만 이번 건이 그대로 갈지는 국회 상황을 지켜봐야 한다. 지금 당장 계약서에 도장 찍는다고 이 공제가 적용되는 게 아니라는 점만은 분명하다.