부담부증여 세금 계산법, 증여세와 양도세

전세보증금 4억 원이 낀 10억 원짜리 아파트를 자녀에게 물려준다고 하자. 그냥 증여하면 세금이 얼마고, 빚까지 같이 넘기는 ‘부담부증여’로 하면 얼마나 줄어드는지 — 이 글에서 실제 숫자로 계산해 비교한다. 국세청 안분 공식을 그대로 적용한 예시라 자기 상황에 비율만 바꿔 넣어도 얼추 감이 잡힌다.

부담부증여, 세금이 정말 줄어드나? 채무를 낀 만큼은 양도소득세로, 나머지는 증여세로 나눠 내기 때문에 순수 증여보다 총세액이 줄어드는 경우가 많다. 단, 취득가액이 낮거나 1세대1주택 비과세를 잃는 상황이면 오히려 손해가 날 수 있어 사전에 반드시 계산해봐야 한다.

부담부증여가 정확히 뭔가요?

부담부증여는 부동산을 증여하면서 그 부동산에 걸린 전세보증금이나 담보대출 같은 채무를 수증자(받는 사람)가 함께 떠안는 방식이다. 국세청은 이 채무액만큼을 ‘유상으로 넘긴 것’으로 본다.

그래서 채무에 해당하는 부분은 증여가 아니라 양도로 취급돼 양도소득세가 붙고, 채무를 뺀 나머지 순자산만 증여세 대상이 된다. 세금이 두 갈래로 쪼개지는 구조다.

부담부증여 계약서에 서명하는 가족

왜 증여세만 내는 것보다 유리하다는 건가요?

증여세 최고세율은 50%다. 양도세 최고세율은 45%(지방소득세 포함 49.5%)로 소폭 낮다. 세율 차이보다 더 큰 건 과세표준 자체가 두 갈래로 쪼개져 각각 낮은 구간부터 다시 계산된다는 점이다.

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국세청 안분 공식을 그대로 대입해보면, 채무 비율이 커질수록 증여세 쪽 과세표준이 줄어드는 게 눈에 보인다. 대신 그만큼 양도세 대상 금액이 늘어나므로 무조건 유리하다고 단정할 수는 없다.

채무 안분은 실제로 어떻게 계산하나요?

공식은 간단하다. 안분 취득가액 = 원래 취득가액 × (채무액 ÷ 증여재산가액). 양도가액은 채무액 그대로 쓴다.

시가 10억 원, 전세보증금 4억 원, 부모가 5년 전 3억 원에 산 아파트를 예로 직접 넣어 계산해봤다.

부담부증여와 순수증여 세액 비교 막대 차트 - 증여세는 2억2500만원에서 1억500만원으로, 총세액은 2억2500만원에서 1억8736만원으로 감소 — 부담부증여 vs 순수증여, 세액 얼마나 줄어드나 (본문 계산 예시 기준)

항목	계산식	금액
안분 취득가액	3억 × (4억 ÷ 10억)	1억 2,000만 원
양도가액(채무액)	–	4억 원
양도차익	4억 − 1억 2,000만	2억 8,000만 원
장기보유특별공제(5년 보유, 10%)	2억 8,000만 × 10%	2,800만 원
양도소득금액	2억 8,000만 − 2,800만	2억 5,200만 원

💡 팁 채무 비율이 높을수록 무조건 유리한 건 아니다. 취득가액이 낮은 오래된 부동산일수록 양도차익이 커져 양도세가 급격히 늘어날 수 있다.

채무가 낀 아파트 외관

증여세와 양도세, 각각 얼마씩 나오나요?

위 예시를 끝까지 계산하면 양도소득기본공제 250만 원을 뺀 과세표준은 2억 4,950만 원. 2026년 기준 세율구간(1억5,000만 초과~3억 이하) 38%, 누진공제 1,994만 원을 적용하면 산출세액은 약 7,487만 원, 지방소득세 10%를 더하면 총 8,236만 원 정도다.

증여세 쪽은 증여재산가액에서 채무 4억을 뺀 6억 원이 과세 대상. 성년 자녀 증여재산공제 5,000만 원을 빼면 과세표준 5억 5,000만 원, 세율구간(5억 초과~10억 이하) 30%·누진공제 6,000만 원을 적용하면 산출세액은 약 1억 500만 원이다.

구분	순수 증여	부담부증여
과세 대상 금액	9억 5,000만 원(공제 후)	증여 5억5,000만 + 양도 2억4,950만
증여세	약 2억 2,500만 원	약 1억 500만 원
양도세+지방세	해당 없음	약 8,236만 원
총 세액	약 2억 2,500만 원	약 1억 8,736만 원

실제로 위 예시에 숫자를 넣어 계산해보면 부담부증여 쪽이 총 3,760만 원, 약 17% 적게 나온다. 차액은 채무 비율과 취득가액에 따라 크게 달라지므로 이 수치 자체를 그대로 자기 상황에 대입해서는 안 된다.

아무 때나 유리한 건 아니라던데, 함정은 뭔가요?

세 가지가 걸린다. 취득가액이 낮은 오래된 집일수록 양도차익이 커져 양도세가 늘어난다. 1세대1주택 비과세를 노렸다면 채무 인수분 양도에는 별도 요건이 붙어 실무에서 배제되는 경우가 많다. 그리고 채무가 ‘진짜 빚’이어야 한다.

⚠️ 주의 채무 인수 후 자녀가 실제로 이자·원금을 갚지 못하면 국세청이 위장 부담부증여로 보고 전체를 증여로 재계산해 가산세까지 물릴 수 있다. 채무 상환 능력을 먼저 따져야 한다.

신고는 언제까지, 어떻게 하나요?

두 세금 모두 신고 기한이 같다. 양도일(등기 이전일)이 속한 달의 말일부터 3개월 이내다.

양도소득세 예정신고 — 홈택스에서 직접 접수 가능, 기한은 양도일 속한 달 말일부터 3개월
증여세 신고 — 같은 기한 내, 전세계약서·대출계약서 등 채무 입증서류 첨부 필수
채무 인수 증빙자료 보관 — 계좌이체 내역, 원리금 상환 내역(사후관리 대상)
자녀의 채무 상환 능력(소득·자산) 사전 점검 — 상환 불가 시 증여세 재부과 위험

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자주 묻는 질문

부담부증여 채무는 아무 빚이나 인정되나요?

아니다. 전세보증금이나 금융회사 담보대출처럼 객관적으로 확인되는 채무만 인정된다. 가족 간 차용증만 써 둔 사인 간 채무는 국세청이 잘 인정해주지 않는다. 인정받으려면 실제 이체 내역과 상환 계획이 뒷받침돼야 한다.

미성년 자녀에게도 부담부증여를 할 수 있나요?

형식적으로는 가능하지만, 소득이 없는 미성년자는 채무 상환 능력이 없다고 보여 국세청이 채무 인수 자체를 부인하는 사례가 많다. 이 경우 전체가 증여로 재계산돼 부담부증여의 절세 효과가 사라진다.

양도세 신고를 놓치면 어떻게 되나요?

예정신고를 놓치면 무신고가산세(최대 20%)와 납부지연가산세가 따로 붙는다. 증여세도 같은 기한을 놓치면 별도로 무신고가산세가 붙으므로, 두 신고 모두 같은 기한 안에 끝내야 한다.

출처

📝 참고 본 콘텐츠는 세무 자문이 아니며, 실제 세액은 개인 상황(보유기간·거주 요건·필요경비 등)에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 세액은 국세청 홈택스 또는 세무 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

✍️ David Park · 에디터