전세사기 최소보장제 신청 막히는 경우

핵심 요약: 2026년 11월 13일부터 전세사기 피해자는 경·공매 회수금과 특별법 지원금을 합쳐도 보증금 3분의 1에 못 미치면 그 부족분을 국가에서 받을 수 있다. 단, 피해 주택을 직접 매수했거나 경·공매에서 배당요구를 하지 않았거나 이미 선지급금을 받은 경우는 신청이 막힌다. 신청은 피해자 결정일로부터 3년 이내, 승인까지 90일이 걸린다.

전세사기 최소보장제란 무엇인가?

한 문장으로 답하면, 회수한 보증금이 원래 보증금의 3분의 1에도 못 미칠 때 그 차액을 국가가 지원하는 제도다. 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 개정안이 2026년 4월 23일 국회 본회의를 통과했고, 이 중 최소보장 조항만 공포 후 약 6개월이 지난 11월 13일부터 시행된다.

기존 특별법은 경매·공매에서 우선매수권을 주거나 저리 대출을 연결해주는 방식이었다. 그런데 선순위 근저당이 많이 잡힌 주택은 경매를 돌려도 배당받을 돈이 거의 남지 않는 경우가 흔했다. 회수금이 사실상 0원에 가까운 피해자들이 계속 나왔고, 이 공백을 메우려고 국가가 최소 하한선을 보장하는 쪽으로 법이 바뀐 것이다.

보증금 3분의 1은 어떻게 계산되나?

계산 구조는 “회수금 + 특별법 지원금”을 더한 값이 “보증금 ÷ 3″보다 작으면, 그 차액만큼만 국가가 채워주는 방식이다. 전액을 보장해주는 게 아니라 하한선까지만 끌어올려 준다는 점이 핵심이다. 직접 몇 가지 보증금 구간으로 계산해보면 아래와 같다.

보증금	3분의 1 기준선	기존 회수금 예시	최소보장 지원액
1억 원	약 3,333만 원	0원	약 3,333만 원
1억 원	약 3,333만 원	1,500만 원	약 1,833만 원
2억 원	약 6,667만 원	2,000만 원	약 4,667만 원
2억 원	약 6,667만 원	4,000만 원	약 2,667만 원
3억 원	1억 원	7,000만 원	3,000만 원

표를 직접 계산해보면 회수금이 이미 3분의 1을 넘긴 사람은 추가 지원액이 0원이라는 것도 알 수 있다. 즉 이 제도는 “회수를 아예 못 한 사람”이나 “선순위에 밀려 배당이 적었던 사람”에게 실질적인 효과가 있다.

신청이 막히는 세 가지 경우

제도가 시행돼도 아래 세 가지에 해당하면 최소보장금 신청 자체가 받아들여지지 않는다.

1. 피해 주택을 본인이 직접 매수한 경우. 경매나 공매에서 우선매수권을 행사해 집을 낙찰받은 사람은 이미 자산을 취득한 것으로 보기 때문에 지원 대상에서 빠진다.
2. 경·공매 절차에서 배당요구(배분요구)를 하지 않은 경우. 배당요구 종기 안에 법원이나 집행기관에 요구서를 내지 않으면 경매 배당 자체를 못 받는 것은 물론, 최소보장금도 신청할 수 없다.
3. 선지급금을 이미 전부 받은 경우. 아래 5번에서 설명할 선지급 제도로 최소보장금을 미리 다 받았다면 별도로 추가 신청할 금액이 남지 않는다.

신청 절차와 기한

신청 기한은 전세사기피해자로 결정된 날로부터 3년이다. 이미 피해자 결정을 받아둔 사람은 결정일 기준으로 역산해 남은 기간을 계산해두는 게 좋다.

단계	내용
1. 신청 자격 확인	전세사기피해자 결정 여부, 배당요구 이행 여부 확인
2. 신청 접수	거주지 관할 지자체 또는 국토교통부 전세사기 피해지원센터
3. 심사	회수금·지원금 합산액과 보증금 3분의 1 비교 심사
4. 결정	신청일로부터 90일 이내 승인 여부 통보
5. 지급 방식 선택	현금 지원 또는 공공임대 지원 중 1개만 선택

승인 이후 추가 회수금이 생기면(예: 나중에 배당금이 추가로 나오는 경우) 즉시 신고하고 초과분을 반납해야 한다. 이 부분을 놓치면 추후 부정수급으로 환수 대상이 될 수 있다.

선지급 제도, 먼저 받고 나중에 정산한다

일정 요건을 충족한 피해자는 최소보장금의 전부나 일부를 경·공매 절차가 끝나기 전에 먼저 받는 선지급 제도도 함께 도입됐다. 경매가 길어지면 그 사이 생계가 막막해지는 피해자가 많았던 현실을 반영한 조치다. 다만 선지급을 받은 뒤 실제 회수금이 확정되면 그 결과에 맞춰 정산하므로, 나중에 회수금이 예상보다 많이 나오면 차액을 다시 반납해야 하는 구조는 동일하다.

현금 지원과 공공임대 지원은 양자택일이라, 당장 목돈이 필요한지 안정적인 거주지가 더 급한지에 따라 선택이 갈린다. 이 결정은 한 번 하면 되돌리기 어려우므로 대한법률구조공단이나 지자체 상담을 먼저 받아보는 편이 안전하다.

✅ 지금 할 일: 전세사기피해자 결정문에서 결정일을 확인하고, 배당요구를 아직 안 했다면 배당요구 종기부터 법원에 확인하라. 결정일로부터 3년이 지나면 최소보장금은 신청할 수 없다.

자주 묻는 질문

이미 경매가 끝나고 배당까지 받은 사람도 최소보장금을 신청할 수 있나?

가능하다. 이미 받은 배당금(회수금)이 보증금 3분의 1보다 적다면 그 차액만큼 신청할 수 있다. 반대로 이미 3분의 1을 넘게 받았다면 추가 지원액은 없다.

공공임대 지원을 선택하면 나중에 현금 지원으로 바꿀 수 있나?

현금 지원과 공공임대 지원은 양자택일 구조로 안내되고 있어, 선택 이후 변경이 원칙적으로 어렵다. 신청 전 지자체 담당 창구나 법률구조공단 상담을 통해 본인 상황에 맞는 쪽을 미리 확인하는 것이 안전하다.

배당요구 종기를 이미 놓쳤다면 구제 방법이 전혀 없나?

배당요구 자체는 종기가 지나면 되돌릴 수 없는 것이 원칙이다. 다만 이 경우에도 전세사기피해자 지원 대상 여부, 다른 특별법 지원(우선매수권·저리 대출 등)까지 전부 막히는 것은 아니므로 전세사기 피해지원센터나 법률구조공단(132)에 남은 구제 수단을 확인해보는 편이 낫다.

출처

• 국가법령정보센터 — 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법
• 찾기쉬운 생활법령정보 — 주택임대차계약의 종료
• 대한법률구조공단

✍️ Daniel Moon · 에디터