전세보증금 못 받을 때 대응 절차 2026 — 내용증명부터 임차권등기명령까지

전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 준다. “곧 준다”는 말만 반복하다 한 달, 두 달이 지나는 경우가 실제로 많다. 이때 그냥 기다리기만 하면 임차인이 불리해진다. 순서를 놓치면 대항력을 잃거나, 나중에 소송을 걸어도 우선순위가 밀릴 수 있다.

목차

• 전세보증금 미반환, 정확히 어떤 상황인가
• 보증금을 안 주면 가장 먼저 뭘 해야 하나?
• 내용증명 작성과 발송 절차
• 이사부터 가야 하는데 돈을 못 받았다면?
• 임차권등기명령 신청 절차·기간·비용
• 그래도 안 주면 — 지급명령과 반환소송

전세보증금 미반환, 정확히 어떤 상황인가

임대차 계약이 끝나는 날 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가 있고, 임차인은 그날 집을 비워줄 의무가 있다. 문제는 이 두 의무가 동시에 이행돼야 하는데, 임대인 쪽 사정(새 세입자 미확보, 대출 문제, 매매 지연)으로 보증금 반환이 늦어지는 일이 흔하다는 점이다.

계약 만료일이 지났는데도 보증금이 안 들어왔다면, 그 시점부터 임차인은 법적 대응 절차를 시작할 수 있다.

기다리기만 할 이유는 없다.

보증금을 안 주면 가장 먼저 뭘 해야 하나?

내용증명부터 보내는 게 먼저다. 전화나 문자로 독촉하는 것도 의미는 있지만, 나중에 “언제 반환을 요구했는지”를 법적으로 증명하려면 내용증명만 한 게 없다.

내용증명 자체에 강제력은 없다. 집주인 통장에서 돈이 바로 나오지는 않는다. 하지만 이후 임차권등기명령이나 지급명령, 소송으로 넘어갈 때 “언제부터 지연됐는지”를 입증하는 첫 증거가 된다. 이 한 장을 건너뛰고 바로 소송으로 가는 사람도 있는데, 그러면 지연 기간 입증이 애매해지는 경우를 실무에서 종종 본다.

귀찮아도 먼저 보내는 게 낫다.

내용증명 작성과 발송 절차

형식은 어렵지 않다. 임대인 인적사항, 임대차 계약 내용(주소·보증금액·계약기간), 계약이 끝난 날짜, 반환 요구 사실, 반환 기한(보통 7~14일 내), 미이행 시 법적 조치 예고를 담으면 된다. 7~14일은 관행적으로 쓰이는 기간이지 법에 정해진 숫자는 아니라서, 상황이 급하면 더 짧게 잡아도 무방하다.

이사부터 가야 하는데 돈을 못 받았다면?

임차권등기명령을 먼저 신청해야 한다. 회사 발령이나 새 계약 때문에 이사 날짜를 미룰 수 없는 상황이 오히려 더 많다.

전입신고를 유지한 채로 이사를 가면 대항력이 끊긴다. 그런데 임차권등기명령을 신청해 등기가 완료되면, 그 이후엔 이사를 가고 전입신고를 옮겨도 기존 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다. 국가법령정보센터 원문을 열어보면 이 내용이 주택임대차보호법 제3조의3에 명시돼 있는데, “등기가 마쳐진 때”부터 효력이 생긴다고 못 박혀 있다 — 신청 시점이 아니라 등기 완료 시점이라는 뜻이다.

임차권등기명령 신청 절차·기간·비용

관할은 임차주택 소재지의 지방법원·지원 또는 시·군법원이다. 신청서에 임대차 계약 내용, 보증금액, 반환받지 못한 사실을 기재하고 임대차계약서 사본·건물등기부등본·주민등록등본 등을 첨부해 접수한다.

처리기간이 “2주~1개월”이라고 안내되긴 하지만, 법원 접수량이나 임대인 주소 송달 여부에 따라 더 걸리는 경우도 있다고 봐야 한다. 이사 날짜를 등기 완료 시점에 딱 맞춰 잡기보다는 여유를 두는 편이 안전하다.

1. 임대차계약서 원본 및 사본 준비
2. 건물 등기부등본 발급(대법원 인터넷등기소)
3. 주민등록등본으로 전입일자 확인용 서류 준비
4. 내용증명 발송 증빙(수령 확인서) 첨부
5. 관할 법원에 신청서 접수 및 비용 납부

그래도 안 주면 — 지급명령과 반환소송

임차권등기명령은 “이사를 가도 권리를 지키는” 절차이지, 돈을 받아내는 절차는 아니다. 실제로 돈을 받으려면 별도로 지급명령이나 보증금 반환소송을 진행해야 한다.

지급명령은 임대인이 이의신청을 하지 않으면 빠르게 확정판결과 같은 효력을 가질 수 있어 비용·기간 면에서 유리하다. 다만 임대인이 다투기 시작하면 결국 소송으로 넘어간다. 어떤 절차를 고를지는 상황마다 다르므로, 지급명령과 소액심판의 비용·기간 비교를 먼저 보고 판단하는 걸 권한다.

확정판결이나 지급명령 확정 후에도 임대인이 계속 안 주면 그 재산에 강제집행(압류·경매)을 신청할 수 있다.

여기까지 가는 사례는 흔치 않다. 하지만 절차 자체는 마련돼 있다.

자주 묻는 질문

내용증명 없이 바로 임차권등기명령을 신청해도 되나?

가능하다. 내용증명은 법적 필수 요건이 아니라 증거 확보용이다. 다만 반환 요구 시점을 명확히 남겨두는 게 유리하므로 시간이 허락하면 먼저 보내는 걸 권한다.

임차권등기명령 신청 중에 새 세입자를 구해도 되나?

임차권등기가 남아 있는 집은 새 세입자가 대항력을 확보하기 어려워 계약을 꺼리는 경우가 많다. 보증금을 받고 등기를 말소하는 순서로 진행하는 게 일반적이다.

보증금 일부만 받고 나머지는 못 받았다면 어떻게 하나?

일부 수령 사실과 잔액을 명시해 내용증명을 다시 보내고, 잔액에 대해서만 임차권등기명령이나 지급명령을 진행하면 된다. 영수증·이체내역으로 수령액을 명확히 남겨야 한다.

출처

• 찾기쉬운 생활법령정보 — 임차권등기명령 신청
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법
• 대한법률구조공단

✍️ Daniel Moon · 에디터