보금자리론 갈아타기, 10월 금리로 따진 손익분기
은행 주담대 금리가 넉 달 연속 올랐다. 한국은행 집계로 8월 예금은행 신규 주택담보대출 금리는 연 4.66%였다. 2022년 11월 이후 가장 높다.
같은 기간 주택금융공사는 보금자리론 금리를 8월부터 석 달째 묶어뒀다. 그러자 상담 게시판마다 같은 질문이 올라온다. 지금 은행 대출을 보금자리론으로 옮기면 이득이냐는 것이다.
이 글을 읽으면 내 대출 금리 기준으로 보금자리론 갈아타기가 남는 장사인지, 중도상환수수료를 몇 달이면 회수하는지 숫자로 판단할 수 있다. 기준 시점은 2026년 10월 5일이다.
10월 금리, 은행 평균보다 싼가 비싼가?
평균만 놓고 보면 비싸다. 아낌e-보금자리론 10월 금리는 10년 4.90%, 30년 5.10%, 50년 5.20%다. 은행 창구를 거치는 u-보금자리론과 t-보금자리론은 5.00~5.30%다.
은행 쪽 숫자와 나란히 놓아 보자. 한국은행 8월 가중평균금리 발표에서 신규 주담대는 4.66%, 그중 고정형은 4.88%였다. 아낌e 30년 금리가 은행 평균보다 0.44%p 높다.
그럼 왜 다들 보금자리론 갈아타기를 묻는 걸까.
평균은 이미 낮은 금리로 대출을 새로 받은 사람까지 섞인 숫자다. 2~3년 전 변동금리로 받아 지금 5%대 후반을 내는 차주에게는 사정이 다르다. 그리고 은행 고정형은 대개 5년 고정 뒤 변동으로 바뀌는 혼합형이다. 보금자리론은 실행일부터 만기까지 금리가 안 바뀐다.
| 비교 항목 | 아낌e-보금자리론 (10월) | 은행 신규 주담대 (8월 평균) |
|---|---|---|
| 대표 금리 | 30년 5.10% (10년 4.90%~50년 5.20%) | 4.66% (고정형 4.88%) |
| 금리 고정 기간 | 만기까지 전 기간 | 상품별 (혼합형은 보통 5년) |
| 최근 흐름 | 8월부터 3개월 연속 동결 | 4개월 연속 상승 |
| 우대금리 | 최대 1.0%p | 은행별 거래실적 우대 |
| 중도상환수수료 (3년 내) | 0.5% 한도, 남은 기간 비례 | 고정형 평균 0.56% (2025.1 개편) |
표의 셋째 줄이 고민의 핵심이다. 은행 금리는 오르는 중이고 보금자리론은 멈춰 있다. 공사가 올해 1·2·4·5·7월 다섯 차례 금리를 올린 뒤 멈춘 상태라, 이 동결이 언제까지 갈지는 아무도 확답하지 않는다.
기존 대출 갚는 용도로도 받을 수 있나?
받을 수 있다. 보금자리론 갈아타기는 공사 상품 안내의 ‘상환용도’로 신청한다. 구입용도나 보전용도로 받은 기존 주택담보대출을 갚기 위해 신청하는 경우다.
공사 상품 페이지 원문을 열어보면 조건이 한 줄 더 붙어 있다. 기존 대출의 채무자와 보금자리론 채무자가 같은 사람이어야 한다. 배우자는 같은 사람으로 본다.
나머지 문턱은 신규 구입과 똑같다.
- 주택가격: 대출 승인일 현재 6억원 이하
- 소득: 부부 합산 연 7,000만원 이하 (신혼 8,500만원, 1자녀 9,000만원, 다자녀 1억원)
- 주택 수: 이 집을 빼면 무주택이어야 한다. 일시적 2주택 처분조건은 구입용도에만 허용된다
- 한도: 최대 3.6억원 (다자녀·전세사기피해자 4억원, 생애최초 4.2억원), LTV 아파트 70%·DTI 60%
- 신용: NICE 신용점수 271점 이상
여기서 많이 놓치는 게 주택가격이다. 몇 년 전 5억원에 산 집이 지금 시세로 6억원을 넘었다면 상환용도로도 못 받는다. 기준은 산 가격이 아니라 승인일 현재 평가액이다.
중도상환수수료, 몇 달이면 회수되나
기존 금리가 5.5%이고 보금자리론 30년 5.10%로 옮긴다면, 잔액 3억원 기준 약 16개월이다. 아래가 직접 돌린 계산이다.
가정은 이렇다. 은행 고정형 주담대 잔액 3억원, 실행 1년 뒤 갈아타기, 남은 기간 30년 원리금균등상환. 은행 중도상환수수료는 금융위 개편 후 은행권 고정형 평균인 0.56%를 썼고, 남은 기간 비례(1,095일 중 730일)로 계산하면 112만원이다. 대출 인지세 15만원은 금융회사와 반씩 나누니 7만5,000원을 더했다.
| 기존 금리 → 보금자리론 | 월 상환액 차이 | 갈아타기 비용 | 회수 기간 |
|---|---|---|---|
| 5.30% → 5.10% | 월 약 3만7,000원 | 약 119만5,000원 | 약 32개월 |
| 5.50% → 5.10% | 월 약 7만4,500원 | 약 119만5,000원 | 약 16개월 |
| 6.00% → 5.10% | 월 약 17만원 | 약 119만5,000원 | 약 7개월 |
| 5.50% → 4.80% (신혼 우대 0.3%p) | 월 약 12만9,000원 | 약 119만5,000원 | 약 9개월 |
월 상환액은 3억원·30년 원리금균등 공식으로 계산했다. 5.10%면 월 약 162만9,000원, 5.50%면 약 170만3,000원이다.
회수 기간이 2년을 넘으면 계산이 흔들린다. 그 사이 은행 금리가 내려가면 오히려 손해일 수 있어서다.
은행 수수료율 0.56%는 평균일 뿐이다. 개편 당시 보도를 보면 같은 고정형이라도 국민은행 0.58%, 우리은행 0.74%로 은행마다 달랐다. 내 대출의 실제 중도상환수수료는 은행 앱의 ‘중도상환 예상 조회’에서 금액으로 바로 나온다. 표의 112만원 자리에 그 금액을 넣으면 된다.
반대 방향 비용도 있다. 보금자리론도 최초 실행일부터 3년 안에 갚으면 0.5% 한도에서 수수료가 붙는다. 갈아탄 뒤 금리가 크게 떨어져 다시 옮기고 싶어도, 3년 안이면 그만큼 또 낸다.
우대금리가 붙으면 판이 바뀐다
10월 금리 5.10%는 우대가 하나도 없을 때 숫자다. 공사 기준 우대 항목은 최대 1.0%p까지 쌓인다.
| 우대 항목 | 인하 폭 | 30년 적용 금리 (자체 계산) | 3억원 월 상환액 |
|---|---|---|---|
| 우대 없음 | – | 5.10% | 약 162만9,000원 |
| 신혼가구 (혼인 7년 이내) | 0.3%p | 4.80% | 약 157만4,000원 |
| 2자녀 가구 | 0.5%p | 4.60% | 약 153만8,000원 |
| 3자녀 이상 가구 | 0.7%p | 4.40% | 약 150만2,000원 |
| 한부모·장애인·다문화 가구 | 항목당 0.7%p | 최대 1.0%p 한도 | – |
2자녀 가구라면 4.60%로, 은행 신규 평균 4.66%보다 낮아진다. 금리도 만기까지 고정이다. 이 구간부터는 보금자리론 갈아타기를 진지하게 볼 이유가 생긴다.
3자녀 이상 가구에는 하나가 더 있다. 공사 안내상 다자녀(3자녀 이상)·사회적배려층 우대 대상자와 전세사기피해자는 보금자리론 중도상환수수료가 면제된다. 나중에 금리가 내려가 다시 옮길 때 비용이 없다는 뜻이다.
신혼 우대와 신생아출산가구 우대(0.2%p)는 같이 못 받는다. 둘 다 해당되면 큰 쪽인 신혼 0.3%p가 남는다고 보면 된다.
신청 전에 걸러낼 다섯 가지
숫자가 맞아도 서류 단계에서 막히는 경우가 있다. 아래 순서로 걸러보면 헛걸음이 준다.
- 내 대출 금리와 실행일 확인 — 은행 앱 대출 상세에서 현재 적용 금리, 고정·변동 구분, 실행일을 본다. 실행 3년 경과 여부가 중도상환수수료를 가른다
- 중도상환수수료 실금액 조회 — 앱의 중도상환 예상 조회 금액을 위 표의 비용 칸에 넣어 회수 기간을 다시 계산한다
- 주택가격 6억원 재확인 — KB시세나 실거래가로 현재 평가액이 6억원 이하인지 본다
- 소득·주택 수 확인 — 부부 합산 소득이 기준 안인지, 이 집 말고 다른 집이 없는지 본다
- 만기와 상환방식 결정 — 실행 후에는 만기와 원금상환방식을 바꿀 수 없다. 40년은 만 40세 미만(신혼 만 50세 미만), 50년은 만 35세 미만(신혼 만 40세 미만)만 고를 수 있다
다섯째 항목은 공사 상품 안내 원문에 ‘대출실행 후에는 대출만기 및 원금상환방식 변경 불가’라고 한 줄로만 적혀 있다. 월 부담을 줄이려고 만기를 늘리면 총이자가 크게 는다. 그런데 한 번 정하면 되돌릴 수 없다.
신혼가구 소득기준은 10월 19일 신규 신청분부터 ‘부부 중 한 명 연소득 7,000만원 이하’로도 판정하도록 바뀐다. 이 완화가 상환용도 신청에도 똑같이 적용되는지는 공사 발표에 따로 적혀 있지 않다. 공사 콜센터(1688-8114)에 먼저 묻는 게 안전하다.
오늘 할 일은 두 가지다. 은행 앱에서 중도상환수수료 예상액을 조회하고, 그 금액을 내 금리 차로 나눠 회수 개월 수를 적어 둔다. 24개월이 넘게 나오면 서두를 이유가 없다.
자주 묻는 질문
변동금리 주담대도 보금자리론으로 갈아탈 수 있나요?
된다. 보금자리론 갈아타기에 쓰는 상환용도는 고정·변동을 가리지 않고 구입 또는 보전용도로 받은 기존 주택담보대출이면 대상이다. 변동금리 차주는 금리 상승 위험까지 없앤다는 점에서 계산상 이득보다 얻는 게 하나 더 있다.
보금자리론 10월 금리는 언제 신청해야 적용되나요?
보금자리론은 매달 공사가 금리를 고시하고, 그 달 신청분에 그 금리가 적용되는 구조다. 11월 금리가 오를지 내릴지는 9월 말처럼 월말 발표 전까지 알 수 없다. 10월 금리를 잡고 싶다면 10월 안에 신청을 마쳐야 한다.
보금자리론 중도상환수수료는 일부만 갚아도 붙나요?
최초 실행일로부터 3년 이내라면 일부 상환에도 갚은 원금에 대해 남은 기간 비례로 0.5% 한도에서 붙는다. 3년이 지나면 없다. 다자녀(3자녀 이상)·사회적배려층 우대 대상자와 전세사기피해자는 처음부터 면제다.
출처
- 한국주택금융공사 — 보금자리론 상품소개 (상환용도 요건, 주택가격·소득·LTV·DTI·한도, 우대금리, 조기상환수수료 0.5%)
- 머니투데이 — 보금자리론 3개월 연속 금리 동결…4.9~5.2% (2026.9.28)
- 파이낸셜뉴스 — 한국은행 2026년 8월 금융기관 가중평균금리 (2026.9.30) (주담대 4.66%, 고정형 4.88%)
- SBS Biz — 중도상환수수료 다음주부터 확 내려간다 (2025.1) (은행권 고정형 주담대 1.43%→0.56%)
- 월 상환액·회수 기간·우대 적용 금리 표는 위 수치로 직접 계산한 단순 산술값이다
✍️ David Park · 에디터
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