확정일자 vs 전세권설정 차이와 비용 비교 2026 — 전세보증금 지키는 방법
전세 계약을 앞두고 확정일자만 받을지 전세권설정까지 할지 고민하는 세입자가 많다. 이 글은 2026년 10월 기준으로 두 제도의 효력 차이와 실제 비용을 법 조문으로 다시 확인하고, 내 보증금을 넣으면 전세권설정 비용이 얼마인지 바로 계산해 본다.
확정일자는 언제 효력이 생기나?
확정일자는 “이 날짜에 이 임대차계약서가 있었다”는 사실을 공적으로 찍어 주는 절차다. 근거는 주택임대차보호법 제3조의2다. 주택을 넘겨받고(입주) 전입신고를 마치면 다음 날 0시에 대항력이 생기고, 여기에 확정일자까지 있어야 경매나 공매 때 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받는 우선변제권이 생긴다. 확정일자만 받고 전입신고를 하지 않았다면 우선변제권은 없다.
순위 기준일은 대항력이 생긴 날과 확정일자 중 늦은 날이다. 이사 당일 전입신고와 확정일자를 함께 처리해도 순위는 다음 날 0시부터다. 집주인이 같은 날 근저당을 설정하면 은행이 앞선다는 점이 확정일자의 약점이다. 대항력이 생기는 시점을 ‘전입 즉시’로 앞당기는 법 개정안이 국회에 올라 있지만 2026년 10월 현재 통과되지 않았으므로 지금은 현행 기준으로 움직여야 한다.
신청은 주민센터 방문이나 대법원 인터넷등기소에서 할 수 있다. 주민센터 수수료는 법무부령(확정일자 부여 규칙 제8조) 기준 1건 600원이다. 2025년 6월부터 전월세 신고제 계도기간이 끝나 보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 넘는 계약은 계약일부터 30일 안에 신고해야 하고, 신고를 마치면 확정일자가 따로 신청하지 않아도 자동으로 붙는다. 이 글의 이전 판에 ‘정부24 온라인 신청은 무료’라고 적었던 부분은 경로가 정확하지 않아 고쳤다. 신고는 부동산거래관리시스템이나 주민센터에서 한다.
전세권설정은 무엇이 더 강한가?
전세권은 민법 제303조의 물권이다. 등기부 을구에 전세권자·전세금·존속기간이 직접 올라가고, 순위는 등기 접수일 당일 기준이다. 잔금일에 전세권 등기를 접수하면 같은 날 근저당과 접수 순서로 겨루게 되므로 ‘다음 날 0시’ 공백이 없다. 전입신고나 실거주와 상관없이 효력이 유지되기 때문에 주민등록을 옮기기 어려운 법인 사택이나 해외 체류 예정인 세입자가 주로 쓴다.
보증금을 못 받았을 때도 차이가 있다. 확정일자 세입자는 보증금 반환 소송이나 지급명령으로 판결 같은 집행권원을 먼저 받아야 강제경매를 신청할 수 있다. 전세권자는 존속기간이 끝난 뒤 집을 비워 줄 준비(인도 이행 제공)를 하면 판결 없이 임의경매를 신청할 수 있다.
다만 이 장점이 모든 집에 그대로 통하지는 않는다. 다가구주택이나 단독주택의 한 호실에만 전세권을 설정했다면 그 부분만 떼어 팔 수 없다는 이유로 건물 전체 경매 신청이 막힌다는 것이 판례(대법원 2001마212 결정)다. 건물에만 설정된 전세권은 토지 매각대금에서 배당받기도 어렵다. 반면 확정일자 세입자는 법 조문상 ‘임차주택(대지 포함)’의 매각대금에서 우선변제를 받는다. 아파트처럼 구분등기된 집합건물은 전세권 효력이 대지권까지 미치므로 이 약점이 거의 없다.
확정일자 vs 전세권설정 한눈에 비교
| 구분 | 확정일자 + 전입신고 | 전세권설정등기 |
|---|---|---|
| 법적 성격 | 주택임대차보호법상 우선변제권 | 민법상 물권(등기부 을구 등재) |
| 순위 발생 | 전입 다음 날 0시와 확정일자 중 늦은 날 | 등기 접수일 당일 |
| 집주인 협조 | 필요 없음 | 필수(인감증명서·등기필정보 등) |
| 전입·거주 | 계속 유지해야 함 | 필요 없음 |
| 보증금 회수 | 판결·지급명령 후 강제경매 | 기간 만료 후 임의경매(일부 설정은 제한) |
| 배당 범위 | 건물과 대지 매각대금 | 설정 부분(집합건물은 대지권 포함) |
| 비용 | 600원(전월세 신고 시 자동 부여) | 전세금의 0.24% + 신청수수료(+법무사 보수) |
비용은 실제로 얼마나 드나?
전세권설정 등기에는 세금 두 가지와 수수료 하나가 붙는다. 등록면허세는 지방세법 제28조에 따라 전세금의 0.2%이고 계산액이 6천원보다 적으면 6천원이다. 지방교육세는 등록면허세의 20%다. 여기에 등기신청수수료가 서면 신청 1만5천원, 전자표준양식 1만3천원, 전자신청 1만원이다. 보증금 2억원이면 등록면허세 40만원과 지방교육세 8만원에 수수료를 더해 직접 해도 49만~49만5천원이다.
법무사에게 맡기면 보수가 더해진다. 보수는 사무소마다 다르고 정해진 금액이 없으니 계약 전에 두세 곳 견적을 비교하는 게 좋다. 계약이 끝나 보증금을 돌려받은 뒤에는 말소등기를 해야 하는데, 말소 등록면허세는 건당 6천원(지방교육세 1,200원 별도)이고 신청수수료가 더해져 1만원 안팎이다. 비용을 누가 낼지는 법으로 정해져 있지 않아 보통 세입자가 부담하므로 계약서에 미리 적어 두는 편이 낫다.
보증금과 신청 방법을 고르면 설정할 때 내는 세금·수수료와 나중에 말소할 때 드는 돈까지 합쳐 보여준다.
등록면허세 0.2%(최저 6천원)·지방교육세 20%·등기신청수수료는 2026년 10월 법정 기준이다. 말소 비용은 서면 신청 기준 추정치이고, 인감증명서 등 서류 발급비는 넣지 않았다.
내 상황엔 무엇을 골라야 하나?
판단 순서는 단순하다. 전입신고를 할 수 있는지, 집이 아파트처럼 구분등기된 집인지, 집주인이 협조하는지를 차례로 본다.
- 전입신고가 가능한 일반 임대차 → 전입신고·확정일자(또는 전월세 신고)로 우선변제권을 확보하고, 보증금이 크면 반환보증을 더한다.
- 전입신고가 어려운 경우(법인 사택, 해외 체류, 주소 이전이 곤란한 사정) → 전세권설정을 검토한다.
- 잔금일에 집주인이 대출을 받을 가능성이 걱정되는 경우 → 전세권 등기를 잔금일에 접수하면 당일 순위를 잡을 수 있다. 계약서에 ‘잔금일 다음 날까지 담보 설정 금지’ 특약을 넣는 방법도 같이 쓴다.
- 다가구·단독주택 한 호실 → 전세권만으로는 경매 신청과 토지 배당이 막힐 수 있어 확정일자를 함께 갖추는 것이 안전하다.
보증금을 못 돌려받는 상황까지 갔다면 전세보증금 못 받을 때 대응 절차를 함께 확인해 두자.
자주 묻는 질문
확정일자와 전세권설정 둘 다 해도 되나?
가능하다. 두 권리는 따로 성립하고, 경매 때 세입자는 유리한 쪽을 골라 배당을 요구할 수 있다. 다가구주택 한 호실처럼 전세권만으로는 토지 배당이 약한 집에서 특히 의미가 있다. 다만 전세권 비용은 그대로 든다.
전세권설정 후 이사를 가도 효력이 유지되나?
전세권 자체는 등기된 물권이라 전출해도 유지된다. 다만 확정일자로 얻은 대항력과 우선변제권은 전출하는 순간 사라지므로, 두 가지를 함께 갖춘 경우라면 전세권 범위 안에서만 보호받게 된다.
전세권 설정 비용은 집주인과 세입자 중 누가 내나?
법으로 정해진 부담자는 없고 세입자가 원해서 하는 등기라 보통 세입자가 낸다. 협상으로 나눌 수 있으니 계약서 특약에 부담 주체와 말소 협조 의무를 적어 두는 것이 좋다.
출처 (2026년 10월 확인)
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수·우선변제권)
- 국가법령정보센터 — 민법 제303조(전세권의 내용)
- 국가법령정보센터 — 지방세법 제28조(등록면허세 세율)
- 국가법령정보센터 — 확정일자 부여 및 임대차 정보제공 규칙(제8조 수수료)
- 국토교통부 부동산거래관리시스템 — 주택 임대차(전월세) 신고
- 대법원 인터넷등기소 — 확정일자·전세권설정 등기 신청
✍️ Grace Lee · 에디터
본 콘텐츠는 투자·법률 자문이 아니며 일반적인 제도·시장 정보입니다. 세부 요건과 절차는 지역·기관·시점에 따라 다를 수 있으니 계약·신청 전 해당 기관 공식 안내에서 최종 확인하시기 바랍니다.
