비거주 1주택자 전세대출 규제 2026 — 보증비율 인하와 예외조건 총정리
7월에 “검토 중”이던 비거주 1주택자 전세대출 규제가 2026년 8월 13일 금융위원회의 ‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’으로 확정됐다. 시행은 2027년 1월 1일이다. 이 글은 확정안 기준으로 누가 막히는지, 하루라도 살았던 집은 어떻게 되는지, 대상이 아닌 1주택자의 보증비율은 얼마나 내려가는지를 2026년 10월 기준으로 다시 정리했다. 아래 계산기로 내 경우의 판정과 은행이 떠안는 비보증 금액, DSR에 들어가는 이자도 바로 확인할 수 있다.
검토안에서 확정안으로 — 무엇이 바뀌었나
7월 말 보도로 나왔던 검토안은 보증비율 인하, 이자 DSR 반영, 소유권이전조건부 전세대출 금지 세 갈래였다. 확정안을 보면 뒤의 두 가지는 이미 2025년에 시행된 상태였다. 소유권이전조건부 전세대출은 2025년 6·27 대책으로 수도권에서 막혔고, 1주택자 전세대출 이자의 DSR 반영은 2025년 10·15 대책으로 그해 10월 29일부터 수도권·규제지역에 적용되고 있다.
그래서 8·13 대책에서 새로 생긴 것은 두 가지다. 실거주 이력이 없는 1주택자에 대한 보증 차단, 그리고 나머지 1주택자의 보증비율 10%포인트 인하다. 은행 전세대출은 보증서를 담보로 나가기 때문에 보증이 막히면 사실상 대출이 막힌다. 법 개정이 아니라 행정지도와 보증기관(주택도시보증공사·한국주택금융공사·서울보증) 내규 개정으로 시행된다.
| 항목 | 7월 검토안 보도 | 확정 내용(2026.10 기준) |
|---|---|---|
| 보증비율 | 90%대→80%, 최대 70% | 1주택자 수도권·규제 80→70%, 그 외 90→80% (2027.1.1) |
| 비거주 1주택자 | 보증 축소 검토 | 실거주 이력 없으면 신규·연장 보증 제한 (2027.1.1) |
| 이자 DSR 반영 | 반영 검토 | 2025.10.29부터 이미 시행(1주택자 수도권·규제지역) |
| 소유권이전조건부 전세대출 | 금지 검토 | 2025.6.27 대책으로 이미 금지(수도권) |
제한 대상 3가지 조건과 예외
모든 1주택자가 막히는 건 아니다. 아래 세 조건을 모두 충족해야 제한 대상이다.
- 부부합산 1주택이고, 그 집이 수도권 또는 규제지역 아파트다. 빌라·오피스텔이나 지방 비규제지역 아파트는 이 조건에 해당하지 않는다.
- 그 집을 다른 사람에게 임대 중이다. 본인이나 배우자의 직계존비속(부모·자녀)에게 세를 준 경우는 빠진다.
- 본인과 배우자 모두 그 집에 실거주한 이력이 없다. 금융당국 설명으로는 하루라도 산 이력이 있으면 대상이 아니다.
세 조건에 다 걸려도 예외가 있다. 세입자가 있는 집을 사서 당장 들어갈 수 없는 경우는 기존 임대차계약이 끝날 때까지 만기연장만 허용된다. 토지거래허가구역처럼 법적으로 실거주 의무가 있으면 신규 전세대출도 가능하다. 그 밖에 직장 이동이나 부모 봉양처럼 불가피한 사정은 금융회사 여신심사위원회가 인정하면 신규·연장이 허용된다.
대상이 아닌 1주택자도 달라지는 것
실거주 이력이 있어 제한 대상이 아닌 1주택자도 2027년 1월부터는 보증비율이 10%포인트 내려간다. 보증비율은 대출 한도가 아니라 보증기관이 책임지는 몫이다. 3억원을 빌릴 때 수도권 보증비율이 80%면 은행이 직접 떠안는 비보증 금액은 6천만원이고, 70%가 되면 9천만원으로 늘어난다. 은행은 늘어난 위험만큼 금리를 올리거나 한도를 줄일 수 있다.
이미 시행 중인 이자 DSR 반영도 같이 봐야 한다. 수도권·규제지역에서 1주택자가 전세대출을 받으면 원금은 빼고 이자만 DSR에 들어간다. 3억원을 연 4%로 빌리면 연 이자 1,200만원이 연소득 6천만원 기준 DSR 20%를 차지한다. 이미 주택담보대출이 있는 사람은 이 20%가 한도를 먼저 갉아먹는다.
내 전세대출 판정 계산기
보유 주택과 전세 지역을 고르고 대출 조건을 넣으면 2027년 1월 기준으로 제한 대상인지부터 판정한다. 대상이 아니면 보증비율 변화로 늘어나는 비보증 금액과 DSR에 들어가는 이자 비중도 함께 보여준다. 금액은 만원 단위다.
비거주 1주택자 전세대출 판정·보증비율 계산기 (8·13 대책 기준)
보유 주택(부부합산)
보유 주택이 수도권·규제지역 아파트인가
본인·배우자가 그 집에 산 적이 있나 세입자가 부모·자녀인가
전세로 들어갈 지역
전세대출 금액(만원) 금리(연 %) 연소득(만원)
예를 들어 서울에 실거주 이력이 있는 아파트 1채를 가진 사람이 서울에서 3억원을 연 4%로 빌리면 비보증 금액이 6천만원에서 9천만원으로 늘고, 이자 1,200만원이 DSR에 들어간다. 같은 사람이 그 집에 하루도 산 적이 없다면 2027년부터는 보증 자체가 나오지 않는다.
지금 전세대출이 있다면 확인할 것
2027년 1월 이후 만기가 돌아오는 대출이라면 연장 시점부터 새 기준이 적용될 수 있다. 미리 확인할 순서는 이렇다.
- 보유 주택이 수도권 또는 규제지역 아파트인지 확인한다. 규제지역 범위는 바뀌므로 투기과열지구 지정 현황부터 본다.
- 부부 중 누구라도 그 집 주소로 전입한 이력이 있는지 주민등록초본(과거 주소 변동 포함)으로 확인한다.
- 이력이 없다면 예외 사유를 증빙할 서류부터 모아 둔다. 기존 임대차 승계라면 계약서, 직장 이동이라면 발령 서류가 필요하다. 그다음 만기 2~3개월 전에 대출 은행에 연장 가능 여부를 묻는다.
- 제한 대상이 아니어도 보증비율이 내려가 금리가 오를 수 있다. 연장 시 다른 은행 조건과 비교하고, DSR 여유도 다시 계산한다(1주택자 전세대출 DSR 계산법).
동탄·기흥·구리 투기과열지구 지정 2026 — 대출·세금·청약 뭐가 바뀌나
대출 이자 부담이 걱정된다면 파이낸스랩 예금·적금 금리비교 글도 함께 확인해두면 자금 계획을 짜는 데 도움이 된다. 집을 팔고 실거주로 정리할 생각이라면 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 2026 글도 참고할 만하다.
출처 (2026년 10월 기준 확인)
- 경향신문 — 내년 1월부터 비거주 1주택자 전세대출 제한 [8·13 부동산대책]
- 헤럴드경제 — 대상 요건·예외·보증비율 정리
- KB Think — 8·13 부동산 대책 전세대출 변경 요약
- SBS Biz — 1주택자 전세대출 이자 DSR 반영 [10·15 대책]
- 금융위원회 보도자료 · 한국주택금융공사 · 주택도시보증공사
자주 묻는 질문
그 집에 잠깐이라도 살았으면 제한 대상이 아닌가요?
금융당국 설명으로는 본인이나 배우자가 해당 주택에 하루라도 실거주한 이력이 있으면 비거주 1주택자 제한 대상이 아닙니다. 다만 보증비율 10%포인트 인하는 그대로 적용되니 금리 변화는 따로 확인해야 합니다.
기존 전세대출은 언제부터 영향을 받나요?
2027년 1월 1일 이후 신규 신청과 만기연장부터 적용됩니다. 세입자가 있는 집을 사서 당장 입주하지 못한 경우는 기존 임대차계약이 끝날 때까지 만기연장이 허용됩니다.
빌라나 오피스텔 1채를 가진 경우도 막히나요?
제한 대상은 수도권·규제지역 아파트 보유자입니다. 빌라·오피스텔이나 비규제 지방 아파트 보유자는 비거주 제한에는 해당하지 않지만, 1주택자 보증비율 인하는 적용될 수 있습니다.
본 콘텐츠는 투자·법률 자문이 아니며 일반적인 제도·시장 정보입니다. 세부 요건과 절차는 지역·기관·시점에 따라 다를 수 있으니 계약·신청 전 해당 기관 공식 안내에서 최종 확인하시기 바랍니다.
