동탄·기흥·구리 투기과열지구 지정 2026 — 대출·세금·청약 뭐가 바뀌나
✍️ Grace Lee · 에디터 | 2026-07-26 기준 · 출처 3건 확인
2026년 7월 1일부터 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시가 투기과열지구·조정대상지역으로 새로 지정됐다. 이 세 지역에서 집을 사거나 팔 계획이 있다면 대출 한도부터 청약 재당첨 제한까지 한 번에 바뀐다. 무엇이, 언제부터, 어떻게 달라지는지 실제 공고문 기준으로 정리했다.
양도소득세·취득세 중과 기준 — 세금법률랩 바로가기
동탄·기흥·구리, 정확히 어디까지 규제지역인가
국토교통부는 6월 29일 주거정책심의위원회를 열어 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시 전역을 투기과열지구와 조정대상지역으로 동시 지정했다. 효력은 2026년 7월 1일부터다.
3일 뒤인 7월 5일부터는 같은 세 지역의 아파트 거래에 한해 토지거래허가구역도 추가로 걸렸다. 지정 기간은 2027년 12월 31일까지다.
단독주택이나 상가는 이번 토지거래허가구역 대상이 아니다.
공고 원문을 직접 열어보니 대상 범위가 동탄구·기흥구·구리시 “전역”으로 명시돼 있었다. 일부 동만 지정된 게 아니라는 뜻이다.
대출 규제 — LTV 40%로 낮아진 담보인정비율
규제지역에서는 주택담보대출비율, 즉 LTV가 40%로 낮아진다.
비규제지역이었을 때보다 실제 대출 가능 금액이 줄어드는 구조다. 매매가 10억 원짜리 아파트를 산다고 가정하면 단순 계산으로도 대출 한도가 수억 원 차이 난다. 다만 정확한 한도는 은행 심사·소득요건에 따라 또 달라지니 주택담보대출 한도 계산법을 참고해 직접 은행에 문의해보는 게 안전하다.
기존에 계약을 진행 중이던 사람은 계약일 기준으로 규제 적용 여부가 갈릴 수 있다. 애매하면 담당 중개사나 관할 구청에 먼저 확인하자.
세금 규제 — 양도세·취득세 중과 대상 포함
조정대상지역으로 지정되면 다주택자는 양도소득세 중과 대상에 새로 들어간다.
1주택자라도 비과세 요건 중 거주 기간 조건이 조정대상지역 기준으로 다시 적용된다는 점도 챙겨야 한다. 조정대상지역에서 1주택 비과세가 어떻게 달라지는지는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건에서 보유·거주기간 기준까지 확인할 수 있다.
이번엔 홈택스 계산기로 직접 넣어봤는데, 보유 주택 수에 따라 결과가 크게 갈렸다. 뉴스 기사 속 사례와 내 상황이 똑같지 않을 때가 많으니, 정확한 세율·공제 구간은 본인 케이스로 다시 계산해보는 걸 권한다.
| 구분 | 지정 전 | 지정 후(2026.7.1~) |
|---|---|---|
| 주택담보대출(LTV) | 비규제지역 기준 적용 | 40%로 강화 |
| 토지거래허가(아파트, 7.5~) | 없음 | 관할청 허가 필요 |
| 양도소득세 | 일반세율 | 다주택자 중과 대상 포함 |
| 청약 | 비규제지역 기준 | 재당첨 제한·전매제한 적용 |
청약 규제 — 재당첨 제한과 전매제한
투기과열지구에서 당첨되면 재당첨 제한이 걸린다. 일정 기간 다른 아파트 청약에 다시 당첨될 수 없다는 뜻이다.
전매제한도 함께 적용된다. 분양권을 바로 되팔 수 없고, 소유권 이전등기 시점까지 묶이는 게 일반적이다.
청약홈 공지사항까지 찾아봤더니, 지역별로 재당첨 제한 기간 안내가 조금씩 다르게 표시돼 있었다. 이미 청약 통장을 넣어둔 사람이라면 본인 순위·가점이 이번 지정 전후로 어떻게 계산되는지 다시 확인하는 게 좋다. 당첨 이후 절차도 방심하면 안 되는데, 청약 당첨 후 부적격 취소 사유를 미리 점검하면 재당첨 제한과 겹치는 낭패를 막을 수 있다.
이런 규제는 발표 이후에도 세부 지침이 계속 보완되는 경우가 많다. 오늘 정리한 내용도 국토부·기초지자체 공고를 기준으로 한 것이니, 계약 직전에는 반드시 최신 공고로 한 번 더 확인하자.
- 매수·매도 예정 지역이 동탄구·기흥구·구리시인지 먼저 확인한다
- 아파트 거래라면 계약 전 관할 시·구청에 토지거래허가 절차부터 문의한다
- 대출은 LTV 40% 기준으로 은행에서 사전 한도 조회를 받는다
- 다주택자는 홈택스에서 양도세 중과 여부를 본인 케이스로 계산해본다
- 청약 예정자는 청약홈에서 재당첨 제한·전매제한 적용 여부를 확인한다
참고 자료
자주 묻는 질문
지정 전에 이미 계약을 진행 중이었으면 규제가 소급 적용되나요?
본문은 기존 계약을 진행 중이던 사람은 계약일 기준으로 규제 적용 여부가 갈릴 수 있다고 설명합니다. 상황이 애매하면 담당 중개사나 관할 구청에 먼저 확인하라고 안내합니다.
단독주택이나 상가도 토지거래허가를 받아야 하나요?
본문에 따르면 7월 5일부터 적용되는 토지거래허가는 아파트 거래에 한하며, 단독주택이나 상가는 이번 토지거래허가구역 대상이 아닙니다. 다만 세부 사항은 계약 직전 최신 공고로 다시 확인하는 게 좋습니다.
1주택자도 이번 지정으로 양도세가 바뀌나요?
본문은 1주택자라도 비과세 요건 중 거주 기간 조건이 조정대상지역 기준으로 다시 적용된다고 짚습니다. 보유·거주 기간과 케이스에 따라 결과가 크게 달라지므로, 홈택스에서 본인 케이스로 직접 계산해보는 게 정확합니다.
📌 전체 가이드 월세 지원부터 전세·청약·주택대출까지 주거 단계별로 보려면 → 2026 전세·청약·주택대출 총정리 (단계별 가이드)
본 콘텐츠는 투자·법률 자문이 아니며 일반적인 제도·시장 정보입니다. 세부 요건과 절차는 지역·기관·시점에 따라 다를 수 있으니 계약·신청 전 해당 기관 공식 안내에서 최종 확인하시기 바랍니다.
