상생임대인 종료 후 양도기한, 내 계약 조건 판정

전세 낀 집을 갖고 있으면서 임대료를 5% 안에서만 올려온 집주인이라면 오늘부터 달력을 다시 봐야 한다. 상생임대인 거주요건 면제 특례가 2026년 10월 1일 시행된 소득세법 시행령 개정으로 바뀌었다. 요건을 채운 집도 이제는 임대가 종료된 날부터 1년 안에 팔아야 2년 실거주 없이 비과세를 받는다. 예전처럼 “언젠가 팔 때 쓰면 되는 카드”가 아니게 된 셈이다.

이 글은 개정된 조문 원문을 기준으로, 내 계약이 아직 상생임대인 조건에 들어가는지와 언제까지 팔아야 하는지를 순서대로 판정해본다.

10월 1일부터 무엇이 바뀌었나?

한 문장으로 줄이면, 거주요건 면제에 양도 기한이 붙었다.

정부는 9월 29일 국무회의에서 소득세법 시행령 개정안을 의결했고, 개정령은 10월 1일 공포·시행됐다. 국가법령정보센터에서 현행 제155조의3 제1항을 열어보면 개정일이 “2026. 9. 30.”으로 붙어 있고, 문장 중간에 이전에 없던 구절이 들어가 있다.

“제3호에 따른 임대기간이 종료된 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지(2026년 12월 31일 이전에 해당 임대기간이 종료되는 경우에는 2027년 12월 31일까지로 한다) 양도하는 경우에는…”

개정 전 조문에는 이 기한이 없었다. 요건만 채워두면 몇 년 뒤에 팔아도 거주기간 제한을 받지 않았다.

바뀌지 않은 것도 있다. 상생임대차계약을 체결할 수 있는 기간은 여전히 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지다. 정부 발표 문구도 “상생임대 특례를 당초 예정되어 있던 적용기한(‘26.12.31.)에 따라 종료”한다고 적었다. 연장 소식을 기다리던 사람에게는 사실상 마지막 공지다.

내 계약이 상생임대인 조건에 들어가는지 5단계로 판정하기

판정은 위에서부터 순서대로 하는 게 빠르다. 앞 단계에서 걸리면 뒤는 볼 필요가 없다.

1. 양도 시점에 1세대 1주택인가. 조문은 “국내에 1주택을 소유한 1세대”를 전제로 한다. 괄호 안에 일시적 2주택처럼 1세대1주택으로 보는 경우도 포함한다고 적혀 있다. 다만 일시적 2주택 처분기한도 이번 개정으로 조정대상지역 안에서는 2년으로 줄었으니 두 기한을 함께 봐야 한다.
2. 직전임대차계약이 “내가 취득한 뒤” 맺은 계약인가. 집을 살 때 세입자를 그대로 넘겨받은 승계 계약은 직전임대차계약에서 빠진다. 매수 후 처음 내 이름으로 맺은 계약부터 센다.
3. 직전임대차계약으로 1년 6개월 이상 임대했는가. 기간은 월력으로 계산하고, 1개월 미만 끝자리는 1개월로 친다.
4. 새 계약의 보증금·월세 인상률이 5% 이하이고, 2026년 12월 31일까지 계약금을 받았는가. 계약금 수령은 증빙서류로 확인되는 경우만 인정된다. 현금으로 받고 기록이 없으면 다툼의 여지가 생긴다.
5. 상생임대차계약으로 실제 2년 이상 임대했는가. 계약서상 2년이 아니라 실제 임대한 기간이다. 세입자 사정으로 중간에 새 계약을 맺은 경우는 재정경제부령 요건을 갖추면 기간을 합산해준다.

여기서 하나 걸리는 부분이 있다. 조문은 기간 중에 “체결”하고 “임대를 개시할 것”이라고 쓴다. 12월 말에 계약하고 입주가 2027년 1~2월로 넘어가는 경우를 조문만으로 단정하기는 어렵다.

이런 경계 사례는 계약 전에 관할 세무서나 국세상담센터(126)에 먼저 물어두는 편이 안전하다.

임대 종료일별로 언제까지 팔아야 할까?

답은 “임대 종료일 + 1년”과 “2029년 12월 31일” 중 빠른 날이다. 단, 2026년 안에 끝난 임대는 2027년 말까지 일괄로 열어준다.

조문 공식을 종료일 몇 가지에 직접 넣어보면 아래처럼 나온다. “1년 이내”라는 말만 기억하면 놓치기 쉬운데, 종료일에 따라 실제로 쓸 수 있는 시간이 꽤 다르다.

표를 만들어보면 눈에 띄는 점이 하나 있다. 2025년에 끝난 계약과 2026년 11월에 끝나는 계약이 똑같이 2027년 말을 기한으로 받는다. 이미 임대가 끝난 집주인은 오히려 시간이 더 줄어든 셈이다.

반대로 2026년 12월에 새 상생임대차계약을 맺고 2년을 채우면 종료가 2028년 말 무렵이다. 이 경우가 2029년 말 상한을 가장 넉넉하게 쓰는 경로다.

전세를 월세로 바꿨다면 5%는 어떻게 계산할까?

보증금 일부를 월세로 돌렸다면 금액을 단순 비교하면 안 되고, 법정 전환율로 환산해서 비교한다.

시행령 제155조의3 제2항은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 기준을 쓰라고 한다. 이 기준은 「주택임대차보호법」상 전환율과 연결되는데, 한국은행 기준금리에 일정 비율을 더한 값과 연 10% 중 낮은 쪽이다. 기준금리가 바뀌면 전환율도 바뀌니 계약일 시점 값을 확인해야 한다.

아래는 구조를 보여주기 위한 계산 예시다. 전환율 4.5%는 설명용 가정일 뿐, 실제 값이 아니다.

월세를 43만 5천원으로 잡으면 상한을 약 3,750원 넘는다. 숫자로 보면 사소하지만 5% 요건은 넘느냐 안 넘느냐의 문제라, 반올림해서 계약서를 쓰는 순간 특례 전체가 날아갈 수 있다.

관리비 명목으로 사실상 임대료를 올리는 경우도 나중에 문제가 될 소지가 있다. 계약서에 적힌 숫자와 실제 받은 돈이 같아야 한다.

면제되는 것과 면제되지 않는 것

면제되는 건 “거주기간 제한”이지, 세금 전체가 아니다.

조문은 세 곳의 거주요건을 적용하지 않는다고 적는다. 제154조 제1항(조정대상지역에서 취득한 주택의 1세대1주택 비과세 2년 거주), 제155조 제20항 제1호(장기임대주택 보유자의 거주주택 특례에서 거주주택 2년 거주), 제159조의4(장기보유특별공제 우대 공제율 적용을 위한 2년 거주)다.

세 번째 줄이 오해가 가장 많은 부분이다. 우대 공제는 보유기간분과 거주기간분을 더하는 구조인데, 조문이 면제하는 건 “2년 이상 거주해야 우대표를 쓸 수 있다”는 문턱이다. 한 번도 살지 않았다면 거주기간분은 0으로 계산된다고 보는 해석이 일반적이다.

고가주택이라면 이 차이로 세액이 크게 달라진다. 매도 전에 홈택스 모의계산이나 세무사 상담으로 실제 세액을 한 번 뽑아보는 걸 권한다.

연말 전에 집주인이 챙길 서류와 일정

상생임대인 혜택은 신고해야 적용된다. 양도소득세 신고기한까지 “상생임대주택에 대한 특례적용신고서”에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 붙여 관할 세무서에 낸다. 세무서는 등기사항증명서를 직접 확인한다.

상생임대인 계획을 이미 세워둔 사람이라면, 이번 개정으로 바뀐 건 “언제 팔지”를 마음대로 미룰 수 없게 됐다는 점 하나다. 지금 할 일은 임대 종료 예정일을 확인하고 위 표에서 내 양도 기한을 적어두는 것이다.

조정대상지역에서 일시적 2주택 상태라면 처분기한이 2년으로 줄어든 내용도 같이 봐야 한다. 정리는 일시적 2주택 양도세 비과세 처분기한 단축에 있다. 비과세의 기본 요건인 보유기간·12억원 기준은 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 2026에서 먼저 확인하면 된다.

자주 묻는 질문

상생임대인 제도가 연장되나요?

2026년 10월 1일 시행된 개정 시행령 기준으로는 연장되지 않았다. 상생임대차계약 체결 기한은 2026년 12월 31일 그대로이고, 오히려 임대 종료 후 1년(최대 2029년 12월 31일) 안에 양도해야 한다는 기한이 새로 붙었다.

상생임대인 종료 전에 집을 팔아도 되나요?

상생임대차계약으로 2년 이상 임대한 요건은 채워야 한다. 2년을 채운 뒤라면 계약 기간 중에 세입자를 둔 채로 파는 것도 조문상 막혀 있지 않지만, 2029년 12월 31일이라는 최종 상한은 넘길 수 없다.

기한을 넘겨 팔면 어떻게 되나요?

거주요건 면제가 적용되지 않는다. 조정대상지역에서 취득한 주택이라면 2년 거주를 하지 않은 이상 1세대1주택 비과세를 받지 못하고 일반 과세로 계산된다. 이미 기한이 가까우면 매도 일정과 실거주 전환 중 무엇이 나은지 따져봐야 한다.

본 콘텐츠는 세무 자문이 아니며, 정보 제공을 목적으로 할 뿐 주택 매도·매수 등 투자 권유가 아닙니다. 주택 취득 경위·계약 이력·세대 구성에 따라 적용 여부가 달라질 수 있습니다. 양도 기한 표와 월세 환산은 조문 공식을 그대로 적용한 예시이며, 전환율 4.5%는 설명용 가정입니다. 정확한 판단은 관할 세무서, 국세상담센터(126) 또는 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다. 내용은 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 기준이며 세법 개정에 따라 달라질 수 있습니다.

✍️ David Park · 에디터

출처

• 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)
• 아시아경제 — 10월부터 조정지역 일시적 2주택 처분 기한 3년→2년으로 축소(2026.9.29)
• 뉴스서울 — 재정경제부 ‘소득세법 시행령’ 등 4개 시행령 국무회의 의결(2026.9.29)